房东找经纪出租，签的是什么？出租挂牌合同里的独家权、佣金与 holdover

第一次把房子交给经纪出租，手里那份 Listing Agreement – Authority to Offer for Lease 不只是一张委托书。它决定了这段时间谁有权替你找租客、你自己找到人算不算、钱哪天付，以及租客住进来几年后还会不会再付一次。

我是 Arthur Zhao。
一个很常见的画面：房东和经纪签好出租挂牌合同，房子上线第二周，楼下邻居在电梯里问了一句「你那套还租吗？我表妹正在找」。两家人一聊就对上了，房东心里松一口气，顺带算了笔账：人是我自己找的，这单佣金应该不用付了吧。
这个直觉很自然，合同却不是这么写的。那几页纸里，有几个空格和几句预印文字，从你签字那一刻起就在决定：这段时间谁有权替你出租、钱在哪一天到期、挂牌结束后还有多久的尾巴，甚至租客住了几年后续约或者想买下这套房，你还欠不欠一笔。
这篇不教你怎么填表，也不替你决定该不该签独家。我按「钱可能在哪个时间点被要」的顺序，把这份合同从签字那天一路走到租客住进来之后，每个空格到底管什么，讲清楚。

签字那天：第一页上的日期为什么要你单独签名

这份合同在安省的标准写法是 OREA 的 Listing Agreement – Authority to Offer for Lease；如果经纪公司用的是指定代表制（designated representation），表格编号是 Form 272。不同编号只是结构不同，下面讲的佣金、期限、独家权，几个版本的思路一致。

出租在安省同样是受监管的经纪业务。Trust in Real Estate Services Act（TRESA）第 1(1) 条对 trade 的定义明确包括 lease、rental，也包括为出租而挂牌；「real estate」的定义包含 leasehold interests。配套的 O. Reg. 567/05 第 1(1) 条把「sell」定义为处置或寻求处置房地产上的权益，「seller」随之对应。我的理解是，按这个定义，把房子出租的房东也落在规例所说的 seller 范围里；这是从定义推出来的，规例本身没有逐字写「房东」两个字。

落到合同上，最直接的影响在第一页。O. Reg. 567/05 第 13.4 条要求经纪公司与买方或卖方签的书面协议，要清楚、显眼地写明生效日和到期日、报酬怎么算、什么情况下会变、怎么付、提供哪些服务，以及终止条款（如果有的话）；到期日必须放在协议第一页的显眼位置，客户要在到期日旁边签 initials，而且一份协议只能有一个到期日。Form 272 第一页的挂牌期写法是从某日某时开始，到某日晚上 11:59 结束，旁边留了 Landlord 的 initials 格。

同一页上还有两个要你选的地方：这份挂牌是走 MLS® 系统，还是只由这家公司独家推广（Exclusive），两者各有一个 initials 格；以及一句声明，表示你没有和别的经纪公司签着同一套房的挂牌或付佣协议。挂牌期多长，表格写的是双方可以商量；如果上 MLS®，可能受地产局的最短期限要求约束。

挂牌期内：「独家且不可撤销」加上「不论来源」

授权那句话的原文是：the Landlord hereby gives the Listing Brokerage the exclusive and irrevocable right to act as the Landlord’s agent。拆开看，两个词各管一件事：

exclusive（独家）：挂牌期内替你出租这件事，只交给这一家公司。
irrevocable（不可撤销）：签了之后，你单方面改主意不算数。

真正把开头那个电梯场景定下来的，是第 2 条佣金条款：房东对挂牌期内取得、且房东愿意接受的任何有效租约 offer，from any source whatsoever，都付佣金。邻居的表妹、同事的朋友、你在微信群里发的一条消息带来的人，都在「任何来源」里面。

第 6 条 Referral of Enquiries 又从另一个方向把口子收紧：挂牌期内，房东收到的所有询问，不论来源，都要立即告诉经纪；递到房东手上的租约 offer，房东在接受或拒绝之前都要先转交经纪。也就是说，合同预设的流程里，并没有「我自己私下谈好再通知你」这一步。

佣金那一格：法律只管它的形状，不管它的大小

第 2 条佣金是一个空格，写多少由房东和经纪商量。TRESA 第 36 条只规定了形式：

• 付给经纪公司的报酬，必须是约定金额、售价或租价的百分比，或两者的组合；
• 百分比可以不是固定一个，而是随价格上升而递减的一组百分比；
• 禁止按「挂牌价和实际成交价或租价之间的差额」来计酬，经纪也不得收取这样算出来的报酬。

所以市面上听到的「通常收多少」，只是做法，不是规则，各家经纪也不一样；表格本身留的是空白。

同一条里还有三句预印文字，决定这笔钱怎么分、怎么算：一是挂牌经纪可以和其他经纪公司合作，合作方（通常是带租客来的那一方）的佣金从总佣金里出；二是所有佣金另加适用税费；三是即使没有合作经纪，比如租客自己找上门、或者由同一家公司代表，总佣金仍然全额付给挂牌经纪。

哪一天付：入住和签租约，谁先到算谁

佣金条款写的是 payable on the earlier of occupancy by the Tenant or execution of the Lease，也就是租客入住和签署正式租约这两天里较早的那天。

这一点和很多人的想象不同：钱不是在租客交了第一个月房租之后才到期，也不是在 offer 被接受那天到期。现实里常见的是先签租约、过几周才入住，那么到期日就是签租约那天。

还有一种情况：offer 已经被房东接受，最后却没有完成，而且没完成的原因可以归到房东自己的违约或疏忽（default or neglect）。这时合同写明房东仍要付同样的佣金，付款日是入住日、签租约日、租期开始日三者中最早的那个。原因在租客那边的，这一句不适用；合同只写了房东一方的违约或疏忽。

挂牌期满以后：holdover 那几天管的是谁

挂牌期到了晚上 11:59 结束，合同对房东的约束并没有全部消失。第 2 条里有一个 Holdover Period 空格，填的是天数：挂牌期满后这些天里，房东或代表房东的人接受的租约，只要对方是在挂牌期内被介绍过这套房（不论来源）、或在挂牌期内看过这套房的人，房东仍要付同样的佣金。

判断时要分开两个时间点：

• 接触房子的时间必须在挂牌期内；
• 房东接受租约的时间落在挂牌期满后的 holdover 天数里。

如果挂牌期满后你换了另一家经纪，而这个租客是通过新经纪、按新的书面付佣协议租下的，那么你对原经纪的佣金责任，要减去你按新协议实际付出的金额。合同用的是「减去」，不是「免除」。

第 1 条的定义也要留意：凡是「被介绍过或看过房」的人，都被视为包括他的配偶、继承人、关联公司等。换成配偶的名字签租约，合同文字上仍在这个范围里。

租客住进来以后：还有两个「追加佣金」空格

这是出租挂牌合同和卖房挂牌合同最不一样的地方。租约签完、人也住进去了，Form 272 第 2 条后半段还有两个空格可能在未来某天被触发：

一、续约或延期选项。如果经纪促成的租约里带有续约或延期的选项（option to extend or renew），租客行使这个选项时，房东要通知经纪，并按空格里填的比例，就续约或延期那段租期的总租金再付一笔佣金；这笔钱在续约文件签署日或续约租期开始日两者中较早的那天到期。条文写的是「said option or any future option」，以后每次行使选项都适用。

二、租客买下这套房。如果经纪租出去的那位租客，在租期内或任何续租期内对这套房提出购买 offer，房东要按空格里填的售价百分比或固定金额付佣金。

这两个空格如果填了内容，它们的效力就不随挂牌期结束而停下，而是跟着这段租约和租客走。签字前看清这两格写了什么、还是留空或划掉，比在第一页的佣金格上多花心思更重要。

出租挂牌合同和卖房挂牌合同，差在哪三处

想提前结束：表格里没有现成的出口

O. Reg. 567/05 第 13.4 条要求协议写明终止条款，后面跟着三个字：if any（如果有的话）。OREA 的出租挂牌表格正文里，并没有一条让房东单方面提前终止的条款；表格里出现「cancelled or otherwise terminated」的地方，讲的是合同到期或结束后、房子还没租出去时，你是否同意其他地产局会员来联系你，不是怎么结束合同。

所以在表格的框架下，挂牌期内想提前解除，只能和经纪公司双方另签一份书面协议。OREA 有现成的出租侧取消表（Form 214，Cancellation of Listing Agreement – Authority to Offer for Lease），写法是双方互相释放，但留了一条例外：曾在挂牌期内被介绍到或看过这套房的人，若在原挂牌期或 holdover 期内与你签成出租协议，你仍须立即通知经纪公司并按原合同付佣金；若是按与另一家经纪公司的新书面付佣协议成交，责任按你在新协议下已付的金额抵减。换句话说，签了取消表，holdover 并不跟着作废。取消表要房东和经纪公司的 Broker of Record 或 Manager 都签字才生效。

另外两条和换经纪有关的规矩：TRESA 第 33(1) 条禁止经纪公司诱导你违约去签新合同；第 33(3) 条规定，经纪公司明知这套房还在另一家公司未到期的挂牌合同下，除非你书面同意，不得向你收取报酬。

签字前，对着合同看一遍

下面不是填写建议，只是帮你确认每个空格都看过、问过：