度假屋按季出租，受不受 RTA 管？夏季短住和冬季长租的分界在哪

夏天按周租给度假的人，和把整座小屋交给同一个人过冬，在《住宅租赁法》眼里可能不是一回事。这条线法条没有画死，房东要先知道它模糊在哪里。

劳动节一过，湖边小屋的夏季周租客陆续退房。这时候，有的房东会接到这样一个询问：「冬天这里空着也是空着，我能不能从秋天一直住到明年开春？」
冬天有租金进账、房子也有人照看，听上去两全其美。但答应之前，有一个问题要先想清楚：夏天那些按周来住的客人，和这位要住一整个冬天的人，在安省《住宅租赁法》（Residential Tenancies Act，以下简称 RTA）里可能落在两个不同的位置。前者和豁免条文的用语对得上，后者法条并没有给出直接答案。
我是 Arthur Zhao，多伦多地产 Broker。这篇把 RTA 的豁免条文拆开，讲清楚哪些地方法条写得明白、哪些地方法条没写、以及一旦 RTA 适用，房东身上会多出哪些义务。本文不讨论 HST 和所得税。

豁免条文原话：一个「或」字，加一张场所清单

根据安省《住宅租赁法》（2006）第 5 条，本法不适用于下列住处，第一项 (a) 的原文是：
living accommodation intended to be provided to the travelling or vacationing public or occupied for a seasonal or temporary period in a hotel, motel or motor hotel, resort, lodge, tourist camp, cottage or cabin establishment, inn, campground, trailer park, tourist home, bed and breakfast vacation establishment or vacation home

把这句话拆开，可以看到它由两部分组成：

• 用途或期间：住处是「打算提供给旅行或度假的公众」，或是「在季节性或临时期间被占用」。中间是 or，满足其中一个即可。
• 场所类型：后面那一串 in a … 列出了酒店、汽车旅馆、度假村、lodge、旅游营地、cottage or cabin establishment、inn、露营地、拖车公园、tourist home、B&B 式度假场所和 vacation home。

私人度假屋最贴近的是清单里的 vacation home。需要留意的是，条文里没有任何一处定义 seasonal 或 temporary 是多长——没有天数，也没有月数。这正是后面冬季长租问题的来源。

租约上写「季节性租约，不适用 RTA」有没有用

RTA s.3(1) 规定，本法适用于住宅综合体中的出租单位，despite any other Act and despite any agreement or waiver to the contrary——也就是说，即使双方另有约定或租客签字放弃，本法照样适用。

所以从条文推下去：如果一套度假屋的实际使用情况不落在 s.5(a) 里，那么租约标题写「季节性」、条款写「双方同意不受 RTA 约束」，本身不能把它变成豁免。反过来也一样，豁免取决于实际情况，不取决于有没有写这句话。

RTA s.202(1) 给 LTB 的指示也指向同一方向：在作出认定时，LTB 须查明与该单位有关的一切交易和活动的「real substance」以及当事人的诚信，可以不理会交易的外在形式，并可以考虑该单位的活动模式（pattern of activities）。换句话说，LTB 看的是这座小屋一年到头实际是怎么被使用的。

两种出租方式，在条文面前处境不同

一旦 RTA 适用，房东身上会多出什么

下面这几条都是 RTA 的条文，适用的前提是这段租住确实不在豁免范围内：

• 维修责任（s.20(1)）：房东负责把住宅和出租单位保持在良好维修状态、适合居住，并遵守健康、安全、住房和维护标准。冬季的供暖、水管防冻，都可能落在这一条下面。
• 进门规则（s.25–s.27）：房东只能按 s.26 或 s.27 进入单位。除紧急情况或租客当场同意等情形外，维修、检查等进入需提前至少 24 小时给书面通知，写明理由、日期和上午 8 点至晚上 8 点之间的时间。
• 换锁（s.24）：租住期间改动门锁，须给租客新钥匙。
• 租约终止（s.37(1)）：租约只能按本法终止。
• 到期视为续租（s.38(1)）：定期租约到期、既没续签也没终止的，视为以相同条款续成按月租约。
• 提供信息（s.11）：签约后，房东须在租住开始当天或之前，以 LTB 批准的格式向租客提供双方权利义务和 LTB 联系方式等信息。

另外，s.4(1) 规定，租约中与本法不一致的条款无效——像「租期结束租客必须无条件搬走」这类和 s.37(1)、s.38(1) 相冲突的写法，在 RTA 适用时就可能站不住。

拿不准的时候：s.9 让双方都能请 LTB 认定

RTA s.9(1) 规定，房东或租客可以向 LTB 申请命令，认定本法或其中某条是否适用于某个出租单位。LTB 的表格页把对应的申请列为 A1 – Application about Whether the Act Applies，房东和租客两边都可以用。

这条通道的意义在于：豁免与否不是房东单方面说了算，租客同样可以主动申请。如果你的出租方式落在灰区，就要预期这个问题有可能被拿到 LTB 去，而 LTB 会按 s.202 看整座小屋的实际使用模式。

出租前对照清单

按时间顺序，从收到冬季询问的那一刻开始：