婚前协议与同居协议：能怎样保护你的房子，哪些条款写了也无效

安省家庭法把一套房子拆成两层来管：它值多少钱，和谁能住、谁能卖。协议能改前一层，后一层婚前协议碰不了。

我是 Arthur Zhao。
设想这样一个场景：你婚前自己买了一套 condo，产权只写你的名字。订婚以后，你请律师起草婚前协议，草稿里关于房子有三句话：一、婚后这套房子仍是我的个人财产，离婚时不参与分割；二、对方在这套房子里没有居住权；三、我以后出售或抵押这套房子，不需要对方签字同意。
三句话读起来是一个意思，在安省 Family Law Act 里却分属两套规则。第一句可以写，第二句和第三句写进婚前协议也不会被执行。下面把这两套规则拆开，再说同居、不结婚的情况，最后讲一份协议要满足哪些条件才站得住。

先把房子拆成两层：它值多少钱，和谁能进门

「房子是谁的」看起来是一个问题，其实 FLA 里它是两个问题，分在不同的 Part。
Part I（Family Property）管价值。离婚或分居后，双方各算一个 net family property（NFP），NFP 少的一方有权拿到两者差额的一半（s.5(1)）。这里分的是钱，不是房子本身归谁。
Part II（Matrimonial Home）管使用和处分。只要一处房产是你们作为家庭住所日常居住的地方，它就是婚姻住宅（s.18(1)），不管产权写的是谁。s.19(1)：双方对婚姻住宅享有平等的居住权；s.21(1)：任何一方都不得处分或抵押婚姻住宅，除非对方加入文件或同意，或者出现条文列出的其他情形。
婚前协议能动哪一层、不能动哪一层，后面所有判断都从这里出发。

两层规则对照

能写、按条文会被执行的：把房子的价值排除在分配之外

s.52(1)(a) 允许已婚或准备结婚的双方，在婚前协议里约定财产的所有与分割。落到房子上，最直接的工具是 s.4(2)¶6：双方以家庭协议约定不计入 NFP 的财产，其价值不进入该方的 NFP。
为什么有人特意要写这一条？因为默认规则对婚前买房的一方并不友好：按 s.4(1) 的 NFP 定义，婚前拥有的财产价值可以扣除，但婚姻住宅除外。婚前买的房子婚后成了一家人住的地方，结婚那天的价值默认扣不掉（站内另一篇讲婚姻住宅的文章专门讲过这一点，这里不再展开）。
值得留意的是条文的写法：s.4(2) 的 ¶1（婚后受赠或继承的财产）和 ¶5（可追溯的替代财产）都带着「other than a matrimonial home」的限定，¶6 没有。按 s.4(2)¶6 的文字，协议约定排除的财产并不因为它是婚姻住宅而被挡在外面；再加上 s.2(10)，家庭协议处理 FLA 也处理的事项时，除非 FLA 另有规定，以协议为准。
这只是条文层面的读法。协议在法庭上能不能被执行，还要过后面讲的 s.55 和 s.56 两道门槛。

写了也不会被执行的：限制居住权、免除卖房同意

回到开头草稿的第二句和第三句。
「对方在这套房子里没有居住权」直接对着 s.19(1) 的平等居住权；「出售或抵押不需对方同意」直接对着 s.21(1) 的同意要求。两者都是 Part II 的权利。根据 Family Law Act（e-Laws 2026 年现行文本），s.52(2) 的原文是：A provision in a marriage contract purporting to limit a spouse’s rights under Part II (Matrimonial Home) is unenforceable. 写进婚前协议，这两句不可执行。
容易混淆的一点：s.21(1)(b) 确实允许配偶放弃 Part II 的全部权利，但条文写的是以分居协议（separation agreement）放弃。分居协议是双方已经分开居住时才签的另一种家庭协议（s.54），不能拿婚前协议代替。
还要分清两件事。第一，s.52(2) 管的只是 Part II，条文针对的是「a provision」，即具体那一条款，它本身并没有说整份婚前协议因此失效，上一节讲的价值约定也不属于 Part II。第二，Part II 的居住权本身也有边界：如果房子只在一方名下，另一方的居住权只是针对产权方的个人权利，并在两人不再是配偶时结束，除非分居协议或法院命令另有规定（s.19(2)）。

同居不结婚：房子的规则从哪里来

FLA s.1(1) 把「spouse」定义为已婚双方（或善意缔结了无效、可撤销婚姻的双方）。Part I 的财产均分和 Part II 的婚姻住宅规则，用的都是这个定义。s.29 确实把同居满 3 年、或有孩子且关系有一定持久性的未婚伴侣纳入「spouse」，但条文开头写明「In this Part」，只为 Part III（扶养）的目的。
由此推下去（这是我对条文的推断，不是条文原话）：未婚同居伴侣原则上不适用 NFP 均分，也不适用婚姻住宅的平等居住权和处分同意。房子在谁名下、各占多少份额，主要回到产权本身和双方的约定。
所以同居协议对房子的作用，不是去「改」一套法定均分，而是在没有法定均分的地方把约定写下来：s.53(1)(a) 允许同居或准备同居的未婚双方，约定同居期间、结束同居或死亡时财产的所有与分割。
还有一个衔接点：s.53(2) 规定，同居协议的双方如果后来结婚，这份协议视为婚前协议。按条文推下去，婚前协议受到的 s.52(2) 限制从那时起同样适用，同居时写的「对方不能住、卖房不用对方签」之类条款，婚后就碰上了 Part II。

一份协议要站得住，先过这两道门槛

形式：s.55(1)。家庭协议，以及修改或撤销家庭协议的协议，必须书面、双方签字、有见证人，否则不可执行。口头约定、聊天记录里的「说好了」都不满足。未成年人签署须经法院批准（s.55(2)）。
可被撤销的情形：s.56(4)。法院可以应申请撤销协议或其中的条款：(a) 一方没有向对方披露签约时存在的重大资产，或重大债务及其他负债；(b) 一方不理解协议的性质或后果；(c) 依照合同法的一般规则。s.56(7) 规定，这几款即使协议另有约定也照样适用，写一句「双方放弃以未披露为由撤销」不起作用。
对房子来说，(a) 最贴身：房子当时的价值、按揭余额，都属于签约时存在的资产和负债。
另外，涉及子女教育、决策责任和探视的条款，以及子女扶养条款，法院在符合子女最佳利益或不符合扶养指引时可以不予理会（s.56(1)、(1.1)）。签约前双方各自找律师看是实务上的做法，但 s.55(1) 列出的形式要件只有书面、签字、见证三项。

动笔前后要做的几件事

按时间顺序排，从起草到婚后真要处置房子那天：