亲戚口头答应把房子卖给你（或留给你），算数吗？安省《Statute of Frauds》的书面要求，与法院承认的「部分履行」例外

没签字的承诺，在安省不是「无效」，而是「打不了官司」。能不能翻盘，要看的不只是对方说过什么，更是你做过什么。

我是 Arthur Zhao，在多伦多做地产经纪。设想你在手机里翻到一条几年前的家族群消息：舅舅说「那套房子我以后不住了，就按原价转给你，自家人不用搞那些文件」。如今舅舅改了主意，或者人已经不在，他的家人说从没听过这回事。你手里只有那一句话，加上这些年你为这套房子、为这位长辈做过的事。

这篇文章回答的就是这个处境：一句没签字的承诺，在安省法律上处于什么位置。也写给另一边的人——如果你自己曾经随口答应过把房子卖给谁、留给谁，同样的规则也决定了你要承担什么。

先给结论的骨架：第一道门是书面签字，第二道门是你的行为本身能不能替那份协议作证。两道门都过不去，法院能给的可能只剩一笔按服务计价的补偿，而不是房子。

第 4 条的原话：不是「无效」，是「不得起诉」

Statute of Frauds 是一部很短的法，安省现行版本是 R.S.O. 1990, c. S.19，e-Laws 标注的最后一次修订是 1994 年（1994, c. 27, s. 55）。第 4 条把几类合同放在一起处理，其中一类正是「土地、房屋，或其中任何权益的合同或买卖」（any contract or sale of lands, tenements or hereditaments, or any interest in or concerning them）。

条文的核心句式是：No action shall be brought……除非据以起诉的协议，或其某份 memorandum or note，是书面的、并由 the party to be charged 或其合法授权的人签署。

拆开读，有三处值得放慢：

• 它管的是能不能打官司。条文用的是「不得提起诉讼」，没有说口头协议不存在或无效；它挡住的是靠法院去强制执行这条路。
• 只需被追责的那一方签。你想告舅舅，需要的是舅舅（或他合法授权的人）签过字的书面，而不是双方都签。
• 书面不必是一份正式合同。条文接受协议本身，也接受关于它的备忘录或便条；条文也没有要求这份书面必须与口头约定同时作出，所以事后补写的备忘录同样落在条文字面之内。

两种读法，差在哪

部分履行：标准比字面看上去窄得多

「部分履行」（part performance）听上去像是「我已经付出了一部分，所以协议应该算数」。法院的标准远比这严。

根据加拿大最高法院在 Thompson v. Guaranty Trust Co.（[1974] S.C.R. 1023）中的引述，这条标准出自英国上议院 1883 年的 Maddison v. Alderson（8 App. Cas. 467），Lord Selborne 的原话是：

所依赖的部分履行行为，必须毫不含糊地、就其本身性质而言，指向所主张的那类协议。
（the acts relied upon as part performance must be unequivocally, and in their own nature, referable to some such agreement as that alleged）

关键词是「毫不含糊」和「就其本身性质」。法院看的不是你付出了多少、多辛苦，而是你做的那件事本身，能不能被别的关系同样合理地解释——比如亲情、雇佣、租住。能被别的关系解释的行为，就不算数。下面两宗最高法院案子，把这条线划得很清楚。

同样是「答应给我房子」：Deglman 输了，Brownscombe 赢了（两案事实均据 Thompson 判决转述）

Thompson 案：从 1922 年干到 1970 年，最高法院判他胜诉

Thompson 案本身是最高法院 1973 年 8 月作出的判决，上诉自萨斯喀彻温省。按判决的 headnote：原告 1922 年开始在死者的农场做农工，到 1924 年已成为死者整个农场产业的经营者和管理者，一直做到死者 1970 年去世。两人都终身未婚，死者没有立遗嘱。

原告主张的口头约定是：只要他留下来、替死者经营农场直到死者去世，死者就把全部遗产——土地和动产——留给他。他据此起诉，要求强制履行这份约定。

各级法院都是在「没有第 4 条所要求的书面备忘录」这个前提下审理的，争点只有一个：没有书面，部分履行能不能把案子带出第 4 条。一审判原告胜诉；上诉法院推翻一审，只按服务价值给他一笔钱（判决书提到上诉法院「如 Deglman 案那样」给予 quantum meruit）；最高法院判上诉得直，理由是原告证明的行为「unequivocally referable to the very lands in question」——毫不含糊地指向争议中的那块土地本身。

还有一点值得知道：判决提到，针对死者遗产提出的这类主张，法院会以审慎态度看待，并要求有佐证；本案一审法官认定存在独立的佐证证据，最高法院接受了这一认定。

案子来自萨省；而被它援引的 Deglman 本身就是一宗发生在渥太华的案子。

「答应留给你」不是遗嘱，是另一条路

关于房子的口头承诺，有一种说法是「以后留给你」。这里有两条完全不同的法律路径，需要分开看：

• 遗嘱路径。安省 Succession Law Reform Act 第 3 条规定，遗嘱只有在书面时才有效。一句口头的「留给你」本身不是遗嘱；遗嘱还要满足签名、见证等形式要件，那是另一套规则，本文不展开。
• 合同路径。本文讲的是这一条：如果「留给你」是作为交换条件的约定（你做某件事，我把房子给你），它可能构成一份关于土地的合同，受 Statute of Frauds 第 4 条约束。Thompson 案的死者根本没有立遗嘱，原告依然是靠口头合同加部分履行胜诉的。

如果对方只是单方面表示要送，并没有要你做任何事作为交换，那属于赠与承诺，不在本文讨论范围内。

微信、邮件里的那句话，算「书面」和「签名」吗

安省 Electronic Commerce Act, 2000 在条文层面给了三条相关规则：

• s.4：本法适用的信息或文件，不会仅因为是电子形式而无效或不可执行；
• s.5：法律要求「书面」时，可供日后查阅使用的电子形式即可满足；
• s.11(1)：法律要求「签署」时，电子签名即可满足（另受该条第 (3)(4) 款对特定规定文件的限制）。

也就是说，条文上电子形式可以满足第 4 条的书面与签名要求。但一段具体的聊天记录或邮件，是否构成第 4 条意义上「由被追责一方签署的备忘录」——比如它是否写清了是哪套房子、什么条件，对方的名字或账号能否视为签名——由法院按个案判断，本文不替你下结论。

两点边界：ECA 第 31(1) 条至今把遗嘱和遗嘱附录整体排除在外，所以电子方式这条路只与合同路径有关，与遗嘱无关；至于房产买卖合同（APS）能不能电子签署，本站讲 DocuSign 电子签的那篇文章有专门说明，这里不重复。

站在两边，各自能做什么

如果你是收到承诺的一方：

• 最直接的做法，是请对方把关键内容写下来并签名——哪套房子、什么条件、什么时候。按第 4 条，只要对方签了，书面要求就有了着落。
• 如果对方已经去世，记住 Thompson 判决提到的那一点：向遗产主张口头协议，法院会要求佐证。能独立印证约定存在的材料与证人，比你自己的陈述更有分量。
• 在投入之前想清楚：你打算做的事，是不是只能用这份约定来解释。这正是 Deglman 与 Brownscombe 的分界。

如果你是许诺的一方：

• 你签过字的书面或备忘录，会让第 4 条这道门对你不再成立；即便没签，对方如果做出了毫不含糊指向这份约定的行为，部分履行仍可能让你被强制履行。
• 如果你确实打算兑现，最清楚的方式是正式写下来；如果只是一个尚未定下的想法，就把它说清楚是想法，而不是条件。

涉及具体金额、遗产或已经发生的纠纷，请找安省执业律师按你手上的证据判断。