买带租客的商业物业，合同只写「租金按日分摊」：欠租、CAM 年终对账、租客押金这三笔账怎么分

OREA Form 500 第 18 条把租金按成交日切成两段，却没说已经拖欠的租金归谁、年底 CAM 对账多退少补找谁、租客交给卖方的押金怎么交接。这三笔账，标准印刷条款里没有专门处理，要靠附表写清楚。

我是 Arthur Zhao，在多伦多做地产经纪。设想成交前几天，买家律师发来一份 Statement of Adjustments（成交调整表）：这个月的租金已经按天切好，买方拿到成交日起的那一段，一切看起来很整齐。但表上找不到三样东西——二号铺那位租客欠着的两个月租金、去年 CAM 预收款和实际开支之间的差额、以及几位租客签约时交给卖方的押金。

这不是律师漏算。标准合同的调整条款本来就只管「已收租金按日切」，另外三笔账，要么你在签 offer 时写进附表，要么到成交前才发现没人对它负责。这篇按时间顺序把这三笔账拆开：成交前就存在的、成交那天要交割的、成交以后才会算出来的。

第 18 条到底写了什么，又停在哪里

Form 500 第 18 条（ADJUSTMENTS）的原文是：租金、按揭利息、地税（含 local improvement rates）以及未单独计量的公用事业和燃料费用，「shall be apportioned and allowed to the day of completion, the day of completion itself to be apportioned to Buyer」——按日分摊至成交日，成交当天归买方。

这条的逻辑是：卖方已经收到手、但覆盖成交日之后天数的租金，要按天还给买方。它处理的是已收的钱。至于没收到的钱、还没算出来的钱、以及性质上不是租金而是保证金的钱，条文没有提。通读 Form 500 全部印刷条款，也没有另一条专门处理这三项。

还有一个容易被跳过的默认设置：Form 500 第 2 条写的是成交时向买方交付空置占有（vacant possession），「unless otherwise provided for in this Agreement」。买带租客的物业，附表里首先要写明「受现有租约约束成交」，否则合同字面上要求的是交空房。

三笔账：法条和标准合同说到哪，附表要补到哪

欠租：法条说租金跟着房子走，但没说旧账跟不跟

Commercial Tenancies Act（R.S.O. 1990, c. L.7）s.5 的意思是：租约保留的租金，以及承租人一方要履行的各项契诺，附着于出租人那一端的产权（reversionary estate），随它转移，由「from time to time」有权收取收益的人收取和执行。s.4 则说，受让人对承租人享有与原出租人相同的救济。

这两条解决的是「新业主能不能收租、能不能执行租约」，答案是能。但它们没有点名回答一个更具体的问题：成交前已经到期、卖方没收到的那几个月租金，这笔债权是留给卖方，还是随房子一起转给买方？这一点我没有读到能直接给出结论的条文或一手判例，所以这里不替你下法律结论——它属于要在附表里约定、并由双方律师处理的事项。

还有一处值得留意的张力：CTA s.6 规定，因违约而产生的解除或收回（re-entry / forfeiture）权利，由当时有权取得收益的人执行，即使这个人是在该权利已可执行之后才取得产权。字面上看，成交前的欠租可能让买方手里握着一个终止租约的理由，而卖方关心的是把钱追回来——两边想要的东西不一样，正是需要提前写清楚的原因。

附表里可以约定的几个方向（选哪个是商业谈判，不是法定规则）：

• 欠租留给卖方，卖方成交后自行追收，但约定不得以影响租约存续的方式追收；
• 买方按约定金额买下欠租债权，或作为房价的调整项；
• 买方代收，收到后按约定顺序（先冲成交后的当期租金，还是先还旧账）转付给卖方。

OREA 条款库 RENT-8 是一条卖方保证：就卖方所知，与租客之间没有关于维修、租金支付等事项的争议，APS 另行列明的除外；保证在成交后存续，但只适用于成交时存在的情况。欠租本身就是一种「租金支付」争议，所以它要么被列明，要么就构成违反保证——把欠租清单写进合同，对双方都更干净。

押金和预付租金：写在调整表上，而不是写在信任上

商业租约里租客交给房东的押金（security deposit），或者预付的最后几个月租金，钱在卖方的账上，返还或抵扣的义务却写在租约里。房子换手之后，租约照旧，钱却未必跟着走。

CTA s.8 说，出租人一方的契诺在出租人有权约束 reversionary estate 的范围内随产权转移，可以由承租人向其后的权利人执行。但买方对一笔从卖方手里没收到的押金，是否要承担返还责任，条文没有直接回答，我也没有读到一手判例能把这个问题说死。所以同样不写法律结论，只说操作上该怎么锁住：

• 逐户列明：每位租客押金多少、是保证金还是预付租金、有没有约定利息，附上租约副本（OREA RENT-6 的注释也建议把租约文件作为附表附上）；
• 成交时转移：以房价抵扣（credit to Buyer）的方式在成交调整表上体现。RENT-5 的注释原话是 「Lawyers for parties will treat rent deposits and interest thereon as part of the adjustment process」；
• 卖方保证 + 补偿：卖方对押金金额作陈述保证，如果日后租客拿出更大数额的收据，差额由卖方承担，并约定该保证在成交后存续。

Form 500 第 26 条写明，这份协议（含附表）构成双方的完整协议，协议以外不存在任何影响它的陈述或保证。换句话说，卖方口头说的「押金一共就这么多」，没写进去就不算数。

CAM／TMI 年终对账：成交日还算不出来的那笔钱

商业租约里，租客按月预付的 CAM（公共区域维护费）或 TMI（地税、维护、保险）是一个估算数，财年结束后按实际开支对账，多收的退给租客，少收的向租客补收。房东和租客之间这套机制本身不在本文范围；这里只讲买卖双方之间的问题。

难点在时间：如果成交日落在财年中间，对账结果要等到财年结束、账目整理完才算得出来。成交那天，第 18 条想分摊也没有数字可分摊。这时候没有法定的默认规则替你决定，全靠合同约定。附表里需要回答的问题：

• 谁来做对账：成交后账目在买方手里，但成交前那几个月的开支凭证在卖方手里，卖方要承担提供账目和配合的义务；
• 怎么切：对账出来的多收或少收，按双方各自的持有天数切分，还是按实际开支发生的期间切分；
• 多久结清：约定一个在财年结束后若干月内完成的再调整（post-closing readjustment），并说明这一约定在成交后存续；
• 要不要留钱：如果担心卖方成交后不再配合，可以谈一笔在律师信托账户里暂扣的款项（holdback），对账完成后再释放。

成交以后，租金打到谁的账上

CTA s.62(1) 规定，转让出租产权不需要租客的认可（attornment）就有效；但 s.62(2) 同时保护租客：在收到新业主转让通知之前，租客把租金付给原业主，不会因此受到损害。

这就是 OREA 条款库 RENT-5（Notices to Tenants of New Owner）要解决的事：成交时卖方向买方提供致全体租客的新业主通知，要求今后租金按买方指示支付；成交后一段约定的月数内（条款里是空白，由双方填），租客误付给卖方的租金，卖方要转给买方；过了这段时间，卖方可以拒收或退还给租客。

这条和欠租的约定放在一起看才完整：如果欠租留给卖方，而租客成交后付来一笔钱，这笔钱算当期租金还是旧账？附表里先写好冲抵顺序，可以避免成交后买卖双方为同一张支票各说各话。