卖家是一家 Numbered Company：交割前不查 Writ of Execution，你可能替它的官司买单

物业本身可能干干净净，卖它的那个法人却未必。一家 Numbered Company 名下的旧判决，会顺着产权走到你手上——除非交割前把执行令搜索做到位。

我是 Arthur Zhao。在商业交易里，最容易被忽视、又最贵的一类风险，往往不在这栋楼本身，而在卖它的那个法人身上。

当卖家是一家 Numbered Company——比如 1234567 Ontario Inc.——你面对的不只是一处物业，还是一段你看不见的经营史：它可能欠过供应商、打过官司、被判过赔偿。这些判决一旦变成执行令，就会像影子一样贴在它名下的每一块地上。下面我把这套机制、律师怎么查、以及查到问题怎么办，一次讲透。

先看清这张纸：Writ of Execution（执行令）到底是什么

执行令是民事诉讼走到最后一步的产物。债权人拿到法院的金钱判决后，可以向法院申请一张Writ of Seizure and Sale（查封与变卖令），再把它交到执行办公室（Enforcement Office，旧称 sheriff 办公室）备案。

它的作用不是马上把楼拍卖掉，而是先「锁住」债务人名下的资产：只要这张令有效，债务人想在这个辖区卖房或再融资，通常都绕不过它。对买家而言，真正的问题不是它现在会不会强制拍卖，而是它已经附着在你要买的这块地上。

为什么「卖家是 Numbered Company」会把风险放大

一家 Numbered Company 是独立的法人。它自己会签合同、欠债、被起诉、被判赔——这些都记在公司这个法人名下，而不是背后的股东或董事名下。

这带来两个后果。第一，官司是隐形的。你走进这栋楼，看不出这家公司有没有和承建商、租客、贷款人打过官司；物业本身干干净净，公司却可能背着一串判决。

第二，它比自然人更容易累积执行令。经营性实体常见的欠款来源——拖欠工程款、担保被追偿、合伙纠纷、欠税转成的判决——都会落到这个法人头上。买它的楼，等于接手它这段你看不见的经营史所带来的产权风险。

核心机制：执行令怎么「附着」到卖家名下的每一块地

根据《Execution Act》第 9(1) 条，执行办公室有权查封并变卖执行债务人名下的土地，包括他人以信托方式为该债务人持有的土地，以及债务人在联权共有（joint tenancy）中的权益。

约束什么时候生效？在 Land Titles（土地登记）体系下，执行令一经执行办公室收到，就对债务人名下的相关土地产生约束；任何针对当前登记业主的未清执行令，都会显示在该地块的登记记录上。只要这家 Numbered Company 是登记业主，针对它的执行令就会挂在这块地的名下。

还有一个时间陷阱：根据安省《Rules of Civil Procedure》Rule 60.07，一张执行令自签发起六年内有效，且可在到期前续期，每次再续六年。这意味着一笔十几年前的旧判决，只要有人续过期，今天依然可能是活的。

交割前，律师的执行令搜索分四步

这套动作由你的地产律师执行，但你作为买家该知道它长什么样——这样你才能判断律师做没做、做得够不够细。

查到一张真实、未清的执行令：三条处理路径

如果确认卖家名下确有一张真实、有效、未清偿的执行令，交割不必立刻告吹，但绝不能装作没看见。你和律师通常有三条路：

• 一、要求卖家在交割前清偿并注销（discharge）。最干净的做法：卖家用交易款先还清判决债务，债权人出具解除文件，产权恢复干净，再完成过户。
• 二、在交割时预留款项（holdback）。由律师从卖家应得款中扣下一笔，专门用于清偿执行令，待正式注销后再释放；适合金额明确、能很快解除的情形。
• 三、条件不满足就不交割。如果卖家拒绝配合、金额不清、或执行令牵扯更复杂的纠纷，最稳妥的选择是行使合约里的产权条件，暂缓或终止交易——而不是带着一个未解的负担过户。

把它放回商业尽调的框架里

在我之前写过的商业物业六大尽调支柱里，公司与执行令搜索（corporate & execution searches）只是清单上的其中一项——但清单只告诉你「要查」，没告诉你「为什么」和「怎么查」。

执行令搜索的价值，正藏在这些机制细节里：它按名字逐字索引、按辖区分散登记、可以续期几十年、还会被同名误配干扰。理解这套机制，你才能判断律师给你的那份 Execution Certificate 到底意味着什么——以及在什么情况下，你应该踩下刹车。