你家地税到底怎么算出来的：MPAC 评估值 × 税率，多伦多 vs 905 差在哪
地税 = MPAC 评估值 × 总税率，而那个评估值至今还冻结在 2016 年 1 月 1 日——不是今天的市价。
安省的房产地税到底是怎么算出来的？为什么多伦多税率反而比 905 低？
安省地税的公式很简单：MPAC 评估值 × 总税率（市政部分 + 省定教育部分）。关键在于这个「评估值」不是今天的市价——根据 MPAC 与安省政府（2026），全省评估至今仍冻结在 2016 年 1 月 1 日的估值，重新评估被推迟，所以 2026 税年仍按 2016 年的评估值计税。多伦多的总住宅税率约 0.767%（toronto.ca，2026），因为商业税基庞大，反而是 GTA 最低之一；但税率低乘上高房价，账单一样不小。
来源：MPAC（mpac.ca，2026）/ Ontario Ministry of Finance（ontario.ca，2026）/ City of Toronto（toronto.ca，2026）
我是 Arthur Zhao。每年地税单一到，客户最常问我两件事：「这个数字到底怎么算出来的？」和「为什么多伦多的房子那么贵、地税率却比我朋友在 Markham 的还低？」这两个问题的答案，其实藏在同一条公式和一个很多人不知道的冷知识里——你交的税不是按今天的市价算的，而是按一个冻结在 2016 年的评估值。这篇我把公式、评估值的来龙去脉、多伦多和 905 的税率差别，以及一套真实税率的算账，一次讲透，让你看懂自己那张税单。
→
→
→
→
一条公式：评估值 × 总税率
安省所有住宅地税，都出自同一条公式：MPAC 评估值 × 总税率。根据安省政府（ontario.ca，2026），这个总税率由两部分拼成：一是市政部分（由你所在市/区政府按当年预算设定），二是教育部分（由安省省政府统一设定）。举个直观的例子：如果你家 MPAC 评估值是 800,000 元，所在城市总税率是 0.75%，那么你这一年的地税就是 800,000 × 0.75% = 6,000 元。听起来简单，但每个变量背后都有故事——尤其是那个「评估值」。
MPAC 评估值：冻结在 2016 年，不是今天的市价
这意味着：哪怕你家市价这些年翻了一倍，只要没有重大改建或新增，你的评估值基本没动。很多客户以为「房子涨了、地税就要跟着涨」，其实在评估冻结期内，二者是脱钩的。
ℹ️记住这个反直觉的点：安省地税按 2016 年 1 月 1 日的 MPAC 评估值计算（MPAC / ontario.ca，2026），重新评估被推迟，2026 税年仍用 2016 年估值。房子市价涨了，评估值不一定跟着涨——二者在冻结期内是脱钩的。
市政税率：市政府每年按预算「倒推」出来
所以同样一套评估值 80 万的房子，放在不同城市，市政税率不同，地税就不同——差别来自各市的预算规模和税基大小，而不是你家本身。
教育税率：由省政府统一定
多伦多为什么税率反而最低之一？
很多人第一次看到都难以置信：多伦多房价 GTA 数一数二，住宅税率却是最低的之一。根据多伦多市政府（toronto.ca，2026），多伦多 2026 年的总住宅税率约为 0.767311%。原因不神秘：多伦多有庞大的商业和写字楼税基，写字楼、商场、工业物业分摊了大量税负，住宅这一头的税率就能压得低。而 905 的很多城市以住宅为主、商业税基相对薄，同样的市政开支就得更多地压在住宅上，税率自然偏高。低税率不等于低账单——0.767% 乘上多伦多的高评估值，绝对金额一点不小。
⚠️低税率 ≠ 低账单。多伦多住宅税率是 GTA 最低之一（约 0.767%，toronto.ca 2026），但乘上高评估值，绝对金额一样可观。跨城市比地税，一定要看「评估值 × 总税率」的最终金额，别只比税率百分比。
多伦多 vs Markham：把税率拆开看
多伦多（toronto.ca，2026 总 0.767311%）：
• 市政（City）：0.605295%
• 城市建设基金（City Building Fund）：0.009016%
• 教育（省定）：0.153000%
Markham（markham.ca，2025 总 0.700278%）：
• Markham 市：0.171415%
• York 区（Region）：0.375863%
• 教育（省定）：0.153000%
注意 Markham 是两级市政（本市 + York 区），两截加起来才是它的市政部分；而多伦多是单层市政。教育那 0.153% 两边完全一样，印证了它是省定统一值。
同一套评估值，两城税单差多少：真实税率算账
假设一套 MPAC 评估值 1,000,000 元的自住房（这里的评估值是示例数字，你自家实际值以 MPAC 通知书为准），用两城的真实税率算：
多伦多（0.767311%）：1,000,000 × 0.767311% = 约 7,673 元/年
Markham（0.700278%）：1,000,000 × 0.700278% = 约 7,003 元/年
同样评估值下，多伦多这套反而略高约 670 元——因为虽然多伦多市政税率低，但把 York 区那截拆开看，两城的总税率其实很接近。（税率依据 toronto.ca 2026 与 markham.ca 2025 公布值，评估值为示例。）
💡 这是客户最常见的困惑：MPAC 的评估值，和你的买入成交价，是两个不同的数字。评估值反映的是 2016 年 1 月 1 日那个法定估价日的估值（MPAC，2026），而成交价是你今天在市场上真金白银谈出来的。二者可能相差很大，尤其在过去几年房价大涨之后。
所以：看到 MPAC 评估值远低于你的买入价，不代表评估出错，也不代表你的房子「不值钱」——那只是评估冻结期的正常现象。同理，评估值也不是你卖房时的定价参考，市场价才是。
买了新房 / 新楼花？小心「补充评估」补账单
结果就是：你可能先只按地皮（土地）交了较低的税，之后再收到一张追溯性的补账单，把房屋部分补齐——金额可能不小，还可能一次追补一两年。买新房的客户，我一定提醒预留这笔钱。
🚨买新房或新楼花的客户注意：入住头一两年只按地皮交低税是正常的，之后 MPAC 会做补充/遗漏评估并寄来追溯性补账单（MPAC，2026），金额可能不小、还可能追补一两年。务必预留这笔现金，别被账单打个措手不及。
怎么查到你所在城市的当年税率
• 查评估值：登录 MPAC 的 AboutMyProperty 门户（用评估通知书上的 Roll Number 和 Access Key），看你家当前的评估值。
• 查税率：去你所在市政府官网搜「property tax rates」当年页面——多伦多在 toronto.ca、Markham 在 markham.ca、Vaughan 在 vaughan.ca、Richmond Hill 在 richmondhill.ca 都有官方税率表。
评估值 × 当年总税率，就是你该交的地税。本文为教育性内容，具体评估值、税率和补充评估请以 MPAC 与你所在市政府的最新官方数据为准。
常见问题 FAQ
安省的地税到底是怎么算出来的？
一条公式：MPAC 评估值 × 总税率。根据安省政府（ontario.ca，2026），总税率由市政部分（市政府按预算设定）加教育部分（省政府统一设定）组成。例如评估值 800,000 元、总税率 0.75%，年度地税就是 6,000 元。
为什么多伦多房价那么贵，地税率反而比 905 低？
因为多伦多有庞大的商业和写字楼税基分摊税负，住宅税率就能压低。根据多伦多市政府（toronto.ca，2026），多伦多总住宅税率约 0.767311%，是 GTA 最低之一。但税率低不代表账单低——乘上多伦多的高评估值，绝对金额一样不小。
我家房子涨了这么多，为什么地税没跟着大涨？
因为你的地税不是按今天的市价算的。根据 MPAC 与安省政府（2026），全省评估仍冻结在 2016 年 1 月 1 日的估值，重新评估被推迟，2026 税年仍用 2016 年评估值。只要没有重大改建，评估值在冻结期内基本不动，与市价脱钩。
MPAC 的评估值和我的买入成交价为什么差这么多？
这是两个不同的数字。MPAC 评估值反映的是 2016 年 1 月 1 日那个法定估价日的价值（MPAC，2026），而成交价是你今天在市场上谈出来的价格。过去几年房价大涨，评估值明显低于买入价是正常现象，不是评估出错。
刚买的新房，为什么之后又收到一张追加的地税账单？
那多半是补充评估（Supplementary Assessment）或遗漏评估。根据 MPAC（2026），新建成的房子入住后，MPAC 会补做评估，把房屋部分的价值补进来，并寄出追溯性补账单。你之前可能只按地皮交了低税，补账单可能一次追补一两年，金额不小，买新房务必预留。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
GTA 地产专家 Arthur Zhao 为您解答买房、卖房、出租的所有问题
Discover more from GTA Real Estate Broker | Arthur Zhao
Subscribe to get the latest posts sent to your email.
