TRESA 下的「多重代理」vs「指定代理」：同一家经纪行如何各自全力代表买卖双方
TRESA 第二阶段（2023 年 12 月 1 日生效）如何改写安省经纪的代理规则——以及它对买卖双方意味着什么
TRESA 里的「多重代理」和「指定代理」有什么区别？
在安省《房地产服务信任法》（TRESA，第二阶段 2023 年 12 月 1 日生效）下，多重代理（multiple representation）指同一经纪行（或同一经纪个人）在同一笔交易中同时代表两方或以上客户；此时其对双方的义务受限，且必须先做强制书面披露并取得同意。指定代理（designated representation）是新增选项：经纪行可指定不同经纪各自代表不同客户，让同行两位经纪各自全权代表自己的客户而不构成多重代理（RECO，2024）。
来源：安省房地产委员会 RECO（reco.on.ca，2024）/ 安省政府 Ontario.ca
我是 Arthur Zhao。「你们两位经纪都在同一家公司，那到底谁向着我？」——这是 TRESA 生效后，买卖双方最常问我的问题。答案取决于这家经纪行选了哪种代理模式：老式的多重代理，还是 TRESA 新增的指定代理。对经纪同行，这关乎合规与如何向客户交代；对买卖双方，这直接决定「有没有人真正只向着你」。这篇我把两者的区别、强制披露与信息指南义务，一次讲透。
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先认识 TRESA：它把 REBBA 换掉了
TRESA 全称《Trust in Real Estate Services Act, 2002（房地产服务信任法）》，是经修订后取代原《房地产与商业经纪法》（REBBA）的安省法规，由安省房地产委员会（RECO）负责监管执行。
它的第二阶段（Phase 2）于 2023 年 12 月 1 日正式生效，带来了本文要讲的两大变化：指定代理这一新选项，以及强制向消费者提供并讲解 RECO 信息指南。可以说，2023 年 12 月起，安省买卖房的「代理关系」被重新定义了。
什么是多重代理（Multiple Representation）
据 RECO（reco.on.ca，2024），多重代理发生在同一经纪行在同一笔交易中同时代表卖家客户与一位或多位买家客户，或同时代表两位或以上买家客户的时候。在指定代理模式下，若同一位经纪同时代表卖家和买家，也构成多重代理。
核心难点在于：一旦进入多重代理，经纪对任何一方都无法再提供完整、无保留的忠诚与建议——比如不能替卖方去压买方的价，也不能替买方去砍卖方的价，很多信息必须对双方保持中立。这就是为什么它需要额外的披露和同意。
TRESA 的新选项：指定代理（Designated Representation）
这样一来，同一家经纪行里的两位不同经纪，可以各自全权代表自己的客户——挂牌经纪全力代表卖家，另一位经纪全力代表买家——而不触发多重代理。据 OREA 对 TRESA 的说明，此时「所负的义务，落在为该笔特定交易被指定的各自经纪身上」。对客户而言，这意味着你能重新拥有一位只向着你、可以给你完整建议的经纪，即便对家的经纪来自同一家公司。
ℹ️一句话分清：指定代理下，同行两位经纪各自全权代表自己那一方；多重代理下，同一经纪（或整个经纪行）同时对两方负责，必须保持中立、收敛建议。
💡 一句话记住两者的分野：指定代理下，同行的两位经纪各自全权代表自己那一方；多重代理下，同一经纪（或整个经纪行）同时对两方负责，因而必须收敛、保持中立。指定代理并非自动适用——它是经纪行可以选择采用的模式；采用与否、以及如何落地，决定了你的经纪能给你多完整的建议。
多重代理的铁规：强制书面披露 + 取得同意
据 OREA 对 TRESA 的说明，一旦经纪行意识到自己处于多重代理，就必须立即取得同意；任何涉及佣金安排变化的情形，都要清楚写进书面的代理协议里。换句话说：没有事先的书面披露与同意，多重代理不能进行。
⚠️服务开始前，经纪必须先提供并讲解 RECO 信息指南，并尽力取得你「已收到、已获讲解」的确认。这份指南是 RECO 制定的唯一认可版本——请认真读。
服务开始前：RECO 信息指南是强制动作
据 OREA 对 TRESA 的说明，这份指南由 RECO 制定，是唯一被认可、可交给消费者的版本——经纪不能自己另做一份替代。它用大白话向消费者解释代理关系、你的权利、以及多重代理等概念，是 TRESA 提升透明度的核心工具。
「客户」还是「自我代表方（SRP）」：一个关键新划分
TRESA 用自我代表方（Self-Represented Party, SRP）取代了旧法里的「customer（客户/顾客）」概念。据 OREA 对 TRESA 的说明，SRP 就是不属于任何经纪行客户的一方。
据 RECO（reco.on.ca，2024），注册经纪被禁止向 SRP 提供服务、意见或建议——只能提供一般性的市场信息；只有当你正在代表交易中的某位客户时，才可以在核实对方确属自我代表后，向其提供特定于交易的协助。这条划分，就是要让消费者清楚知道：眼前这位经纪，到底是不是在为『我』服务。
对买家和卖家，这些变化到底意味着什么
• 你更可能拥有一位「只向着你」的经纪。过去看中同公司挂的盘，常被迫接受被削弱的多重代理；如今经纪行若采用指定代理，你和卖家可以各自有一位全权经纪。
• 该问的一句话：这家经纪行用的是指定代理还是多重代理？答案决定你的经纪能不能替你压价、给你完整建议。
• 你会先拿到一份 RECO 信息指南。请认真读、并让经纪讲给你听——这是你了解自身权利与代理关系的第一手材料。
• 若真进入多重代理，你有权要求看到书面披露并决定是否同意。不必被动接受。
给经纪同行：合规与展业的启示
对做经纪的同行，TRESA 第二阶段是职业动作的一次重排：
• 信息指南先行：在提供任何服务前就要交付并讲解，并留存对方已收到、已获讲解的确认，这是合规底线。
• 把代理模式讲清楚：向客户明确本行采用指定代理还是多重代理，别让「同公司」的误解发酵。
• 多重代理要有纸面：披露与同意、以及任何佣金安排变化，都要落在书面代理协议里。
• 守住 SRP 的边界：对非客户方只给一般信息，不越界提供意见或建议。
本文为教育与信息性内容，具体合规请以 RECO 现行规定与你所在经纪行的政策为准。
常见问题 FAQ
TRESA 什么时候生效？它取代了什么法？
TRESA（《房地产服务信任法》）是经修订后取代旧《房地产与商业经纪法》（REBBA）的安省法规，由 RECO 监管。其第二阶段（Phase 2）于 2023 年 12 月 1 日生效，带来了指定代理这一新选项，以及强制向消费者提供并讲解 RECO 信息指南的要求。
指定代理和多重代理，作为买家我该关心哪一个？
关心你能不能拥有「只向着你」的经纪。据 RECO（reco.on.ca，2024），指定代理下，同一经纪行的两位经纪可各自全权代表买卖双方，你能获得完整建议；多重代理下，同一经纪同时代表两方，必须保持中立、无法替你单方面争取。买之前不妨直接问：这家行用的是哪种模式？
什么是 RECO 信息指南？我一定会拿到吗？
据 RECO（reco.on.ca，2024），注册经纪必须在提供任何服务之前，向你提供并讲解《信息指南》，并尽力取得你已收到、已获讲解的确认。据 OREA，这是 RECO 制定的唯一认可版本，用通俗语言解释代理关系与你的权利——请务必认真读。
进入多重代理，经纪必须先做什么？
据 RECO（reco.on.ca，2024），在做出强制书面披露并取得你同意继续被代表之前，经纪行或指定经纪不得在同一笔交易中代表一个以上客户。据 OREA，一旦意识到处于多重代理即须立即取得同意，且任何佣金安排变化都要写进书面代理协议。
「自我代表方（SRP）」是什么意思？
据 OREA 对 TRESA 的说明，SRP 指不属于任何经纪行客户的一方，它取代了旧法里的「customer」概念。据 RECO（reco.on.ca，2024），经纪被禁止向 SRP 提供意见或建议，只能给一般性市场信息；只有在代表交易中某位客户时，才可在核实后向 SRP 提供特定于交易的协助。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · GUILD Elite
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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