卖房就能赶走租客吗？安省出租房带租约出售与N12驱逐全解析

核心要点

卖房≠可驱逐：租约随产权转移

买家真实自住才可用N12

提前60天·租期末终止

赔一个月房租或换房

买家须自住满1年否则受罚

卖房本身不能终止租约——租约随产权转给买家

这是安省出租房交易的第一性原理：根据 RTA 2006，物业产权转移时，现有租约（tenancy）自动一并转给新业主。买家成为新房东，必须继承原租约的所有条款——租金、押金（last month’s rent deposit）、租期、租客的全部权利都不变。
换句话说，房东「想卖房」「已经签了买卖合同」本身，都不是赶租客走的合法理由。租客没有义务因为房子要卖而搬家。

唯一的出口：买家真实自住，依RTA第49条发N12

唯一能让在住租客被要求搬离的合法路径，是 RTA 第 49 条（s.49）：当买家本人、买家的配偶、子女或父母真实、善意地需要把该单位用作自己的主要居所时，由现房东（卖方）代为向租客送达 N12 通知（Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser or a Family Member Requires the Rental Unit）。
关键限定词是「善意（in good faith）」——买家必须是真的打算自住，而不是借自住之名清空房子再转租或抬价。LTB 在 Interpretation Guideline 12 中专门审查这一点。

N12的硬性条件：60天·租期末终止·赔一个月房租

送出 N12 必须同时满足三个硬条件，缺一不可：

• 提前至少 60 天：通知中的终止日，必须在送达之日起 60 天之后。
• 落在「租期末」：终止日必须是某个租金周期的最后一天（月租即月末），固定租约则须落在合同到期日或之后。
• 赔偿一个月房租：根据 s.49，现房东必须在终止日前向租客赔偿相当于一个月房租的款项，或提供一个租客可接受的替代单位。注意——支付赔偿的法律义务在「送达通知的房东（卖方）」身上，不是买家。

租客不走怎么办：走LTB，不能自行清场

N12 是「通知」不是「判决」。如果租客在终止日仍不搬，房东绝不能自行换锁、断水电或搬东西——那是违法的。正确做法是向 LTB 递交 L2 申请，由委员会开庭裁定。
时限提醒：L2 必须在 N12 终止日后 30 天内提交（RTA s.69(2)），过期就要重新走流程。整个 LTB 排期常以数月计，这正是「带租约卖 vs 空房卖」要提前规划的原因。

恶意N12的代价：买家须自住满1年，否则重罚

法律对「假自住」打击很重。若买家拿到空房后未真实自住、或自住不满规定期限，原租客可向 LTB 申请赔偿。LTB 可裁定房东/买家承担罚款、租客的搬迁与差价损失等——个人最高可达 25,000 加元的省级罚款（RTA 罚则）。
实务含义：作为卖方，你要确保买家的自住意图是真实的；作为买家，N12 自住后请保留入住证据（地址变更、账单、保险等），别给前租客留下「恶意驱逐」的把柄。

固定租约 vs 月租：决定你能多快拿到空房

租约类型直接决定时间线：

• 固定租约（fixed-term）未到期：即便买家自住，N12 的终止日通常也不能早于固定租约的到期日。买家想尽快入住，可能要等到合同期满。
• 月租 / 已转为按月（month-to-month）：灵活得多，只要满足 60 天 + 月末终止，就能在两个多月内推进。

所以接到一个「还剩 10 个月固定租约、租金低于市价」的出租房时，卖方和潜在自住买家都必须把这条算进交割时间表里。

卖方策略：带租约挂牌 vs 空房交割，怎么选

两条路各有取舍，取决于你的目标买家：

• 带租约出售（tenanted）：买家承接现有租客和现金流，适合卖给投资人。优点是无需驱逐、交割干净；缺点是若租金低于市价、或租客难配合看房，会压低成交价、缩小买家池。
• 空房交割（vacant possession）：通常能卖给自住买家、价格更高，但你必须先有签约买家、且买家走 N12 程序，时间和确定性都有风险——租客若抗辩，交割日可能被迫推迟。

务实建议：先评估当前租金与市价的差距、租客配合度，再决定挂牌方式，并把 N12 时间线写进 APS 的交割与条件条款里。

卖房期间的看房权：必须提前24小时书面通知

房子还在出租、租客在住，房东并没有随时进门带看的权利。根据 RTA，安排看房（showing）须提前至少 24 小时以书面形式通知租客，并在合理时间段内（一般为早 8 点至晚 8 点）进行。
租客有义务在合理范围内配合看房，但你不能骚扰式带看。和租客提前沟通、给予合理便利（甚至小额配合金），往往比硬碰硬更能保住房子的卖相和成交价。

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