CMHC、Sagen、Canada Guaranty：首付不到 20%，房贷违约保险到底是什么、谁付钱？

第一步：先搞清楚你到底要不要买这个保险——20% 是那条线

很多首次买家一听「保险」就以为是可选项，其实不是。在加拿大，这是法律强制要求：

• 首付低于 20%（即贷款额超过房价 80%，叫「高比例按揭 high-ratio mortgage」）——必须投保按揭违约保险，没有商量余地。
• 首付达到或超过 20%（贷款额不超过房价 80%，叫「常规按揭 conventional mortgage」）——不需要这项保险。

关键认知：这份保险保的是放贷的银行，不是保你。万一你还不上款、房子被收回拍卖又不够还贷，保险公司赔给银行差额。换句话说，保费你出，受益人是银行。这一点很多客户一开始都没想明白，但它解释了后面所有规则的逻辑。

第二步：认识三家保险公司——CMHC vs Sagen vs Canada Guaranty

加拿大只有三家机构提供按揭违约保险，很多人只听过 CMHC，其实有三家：

• CMHC（加拿大按揭及房屋公司）：联邦政府的官方机构（Crown corporation），名气最大，「CMHC 保险」几乎成了这类保险的代名词。
• Sagen：私营公司，前身是 Genworth Canada，加拿大最大的私营按揭保险公司。
• Canada Guaranty：另一家私营公司，本土加拿大企业。

对你最重要的一点：三家的保费费率基本一致，受同一套监管。根据行业实践，三家收的保费百分比相同（首付 5% 都是 4.00%，依此类推）。所以你不需要去货比三家挑保险公司——你也挑不了，原因见下一步。

第三步：搞清楚一个反直觉的事实——是银行选保险公司，不是你

这是最多客户搞错的地方：用哪家保险公司，是你的放贷银行（lender）决定的，不是你决定的。

• 你付保费，但你没有选择权——银行根据它和哪家保险公司的合作关系、内部审批系统来选 CMHC、Sagen 还是 Canada Guaranty。
• 正因为三家费率几乎一样，你最终用哪家通常对你的成本没有实质影响，不用为此操心。
• 真正值得你比较的，是不同银行的按揭利率和条款，而不是背后是哪家保险公司。

我给买家的建议：把精力放在选利率和经纪上，别纠结保险公司是哪家——那不是你能控制、也不太影响你的变量。

第四步：保费到底怎么算——首付越少、保费越高

保费是按贷款金额（不是房价）的一个百分比收取，百分比取决于你的「贷款价值比（loan-to-value, LTV）」，也就是首付多少。根据 CMHC（2025），标准费率如下：

• 首付 5%–9.99%（LTV 90.01%–95%）：保费 = 贷款额的 4.00%
• 首付 10%–14.99%（LTV 85.01%–90%）：保费 = 贷款额的 3.10%
• 首付 15%–19.99%（LTV 80.01%–85%）：保费 = 贷款额的 2.80%

举例：买 $80 万的房，首付 5%（$4 万），贷款 $76 万，保费 = $760,000 × 4.00% = $30,400。如果首付提到 15%（$12 万），贷款 $68 万，保费 = $680,000 × 2.80% = $19,040——多付首付，保费这一块就省了一万多。

另外，安省（以及曼省、魁省、萨省）要对保费另收省销售税（PST），安省税率 8%。这笔税不能加进按揭，必须在 closing 当天用现金付清。上例 $30,400 保费，PST 就是约 $2,432，要提前备好这笔钱。

很多客户担心保费是不是要一次性掏现金，其实主体部分不用：

• 保费本身可以加进按揭本金，分摊到整个还款期里慢慢还。所以你不用在 closing 当天一次性拿出几万块保费——它变成你贷款的一部分。
• 但代价是：你要为这笔保费付利息。保费滚进本金后，等于你在还款期里连本带息地付它，长期总成本比表面数字高。
• 那笔 PST 销售税必须现金付：如上一步所说，安省 8% 的省税不能加进按揭，要在 closing 当天结清。这是很多首次买家漏算的一笔 closing 现金支出。

所以做预算时，记住两件事：保费会让你的贷款额变大（利息也跟着变大），而那笔 PST 要单独留现金。

2024 年底联邦政府对这套体系做了两项重大调整，直接影响 GTA 买家，必须知道：

• 可投保房价上限提到 $150 万：根据加拿大政府（2024），自 2024 年 12 月 15 日起，可办违约保险的房价上限从原来的 $100 万提到 $150 万。这意味着 $150 万以下的房子，现在也能用低于 20% 的首付来买。
• 但首付规则仍是分段累进的：低于 20% 首付有最低门槛——前 $50 万按 5%、超过 $50 万的部分按 10%。所以买 $150 万的房，最低首付约 $12.5 万（$50万×5% + $100万×10%），而不是过去要求的 20%（即 $30 万）。
• 30 年摊还扩围：根据加拿大政府（2024），同样自 2024 年 12 月 15 日起，所有首次买家，以及所有购买新建房（new build）的买家（无论是不是首次），其投保按揭都可选 30 年摊还（之前上限 25 年）。摊还期拉长，月供更低，但总利息更多。

对 GTA 的现实意义很大：在多伦多这种 $100 万–$150 万房价很普遍的市场，这两条新规让一批原本「首付不够 20%」的买家有了入场机会。

把上面这些拼起来，给 GTA 买家的实际决策是这样的：

• 它是「以保费换早入场」的工具：低首付保险让你不用攒够 20% 就能买房。在房价上涨的市场里，早几年入场省下的可能远超那笔保费——但这是赌房价走势，不是稳赚。
• 首付每跨过一档都能省钱：从 5% 提到 10%、再到 15%，保费费率一档档下降（4.00% → 3.10% → 2.80%），到 20% 就完全免保险。如果你差一点点能凑到下一档，值得算一算。
• 别忘了那笔 PST 现金：安省 8% 的保费销售税要在 closing 现金付，做 closing cost 预算时一定要把它列进去。
• $150 万上限对多伦多尤其有用：在很多 GTA 房价落在 $100 万–$150 万的区域，新规实实在在扩大了低首付买家的选择面。

我的建议：在出价前，让你的按揭经纪把「不同首付比例下的保费 + PST + 月供」做成一张对比表，你会一眼看清多付一点首付能省多少、以及 closing 当天到底要准备多少现金。

首付多少才不用买这个保险？

首付达到房价的 20% 或以上（即贷款额不超过房价 80%，称为常规按揭）就不需要按揭违约保险。只要首付低于 20%，法律就要求投保。所以 20% 是那条分界线。

保费要多少钱？是我付还是银行付？

保费由你（买家）承担，按贷款金额的百分比收取，首付越少越贵。根据 CMHC（2025），首付 5%–9.99% 收 4.00%、10%–14.99% 收 3.10%、15%–19.99% 收 2.80%。保险本身保的是银行，但保费是你出，通常可加进按揭分期还；不过安省还要另付 8% 的 PST 销售税，且这笔税必须 closing 当天现金付。

CMHC、Sagen、Canada Guaranty 三家我该选哪家？

你选不了——是你的放贷银行决定用哪家，不是你。好在三家费率基本一致、受同一套监管，所以最终用哪家对你的成本通常没有实质影响。你该比较的是不同银行的按揭利率和条款，而不是背后的保险公司。

听说房价上限提到 $150 万、还能 30 年摊还，是真的吗？

是的。根据加拿大政府（2024），自 2024 年 12 月 15 日起，可投保房价上限由 $100 万提到 $150 万；同时所有首次买家、以及所有购买新建房的买家，其投保按揭可选 30 年摊还（之前上限 25 年）。这两条对 $100 万–$150 万房价普遍的 GTA 市场影响很大。

保费可以一次性还清吗？还是一定要滚进按揭？

保费主体通常加进按揭本金、分摊到整个还款期还（也意味着你要为它付利息）。是否可以选择前期一次性付清，取决于你的银行政策，可以问你的按揭经纪。但无论怎么付保费本身，安省那笔 8% 的 PST 销售税都必须在 closing 当天用现金单独付，不能滚进按揭。