联邦空置住房税 (UHT) 全解：谁要申报、谁要缴税、安省业主必须分清的三件事

我是 Arthur Zhao。过去三年里，安省不少业主把三件完全不同的政策混为一谈：联邦的空置住房税 (UHT)、多伦多市的空置房屋税 (Vacant Home Tax)、以及联邦的外国买家禁令。三者的征收方、对象、后果都不一样，混淆的代价可能是几千甚至上万加元的罚款。这篇文章我把 UHT 一次讲透，并在最后用一张表把三者彻底分开。

UHT 到底是什么、税率多少。据 CRA / Canada.ca (2026)，UHT 是联邦政府从 2022 纳税年度起开征的年度税，对被视为空置或未充分利用的加拿大住宅按其应税价值的 1% 征收。应税价值取以下两者中较高者：政府评估机构确定的物业评估价值，或该物业在该年 12 月 31 日及之前最近一次的成交价（来源：UHTN2 计算指引）。也就是说，一套评估价 150 万的多伦多独立屋，若全额适用，UHT 一年就是 1.5 万加元。

谁必须申报——这是最大的陷阱。CRA 把业主分成两类。受影响业主 (affected owner) 必须为每处住宅按年提交 UHT-2900 申报表；排除业主 (excluded owner) 既不用申报也不用缴税。据 CRA / Canada.ca (2026)，普通加拿大公民或永久居民以个人身份直接持有自住房，通常是排除业主，无需申报。但如果你通过公司、合伙企业或信托持有住宅，或你是非加拿大人、非居民，你很可能落入受影响业主，哪怕最终符合豁免、一分钱税都不用缴，申报表照样必须按时交。漏交的罚款不是按欠税算，而是按「没申报」这个动作算。

2024 年的重大松绑：specified Canadian 公司/合伙/信托被移出申报名单。据 CRA / Canada.ca (2026)，针对 2023 及以后纳税年度，「指定加拿大公司 (specified Canadian corporation)」、「指定加拿大合伙企业」的合伙人、「指定加拿大信托」的受托人被新增为排除业主，不再需要提交 UHT 申报表（相关修订于 2024 年 6 月 20 日获御准）。但要划清年度边界：这项豁免只覆盖 2023 年起；对于 2022 这一个年度，这些加拿大公司/合伙/信托仍属受影响业主，2022 年度的申报义务并未被取消。这就是为什么很多公司持有的物业，2022 年要补申报、2023 年起却不用——同一处房子，规则不同年度不一样。

截止日与罚款，金额请记牢。据 CRA / Canada.ca (2026)，每个纳税年度的 UHT-2900 申报表及税款，截止日为次年 4 月 30 日（例如 2024 年度，截止 2025 年 4 月 30 日）。罚款此前曾被下调：受影响业主中，个人最低罚款为 1,000 加元、公司最低罚款为 2,000 加元（每处物业、每次漏报；旧标准曾分别高达 5,000 和 10,000 加元）。逾期未缴税款还会从 4 月 30 日起计息。注意：罚款是「最低」金额，实际可能按欠税比例更高。

主要豁免类型（仍需申报、但可免税）。据 CRA / Canada.ca (2026)，常见免税情形包括：该住宅是你或你配偶/子女的主要居所；满足合格占用 (qualifying occupancy)——一年中累计至少 180 天处于合格占用期；位于符合条件地区并被用作度假/居住的度假物业；因公共道路非全年维护而季节性无法进入；以及不适宜居住、新建尚未完工等情形。再次强调：符合豁免不等于不用申报——受影响业主必须先申报，再在表上主张豁免。

2025 年起的最新状态——UHT 正在被取消。据 CRA / Canada.ca (2026)，2025 年 11 月 4 日联邦财政部提出动议修订《空置住房税法》，自 2025 纳税年度起取消 UHT：2025 及以后年度无需缴税、无需申报。该预算案已于 2025 年 11 月 17 日在众议院通过，CRA 已宣布在另行通知前不再要求 2025 及以后年度的申报或缴税。但这不影响 2022、2023、2024 三个年度——这三年的申报、缴税、罚款、利息义务依然有效。换句话说：往前看 UHT 已基本谢幕，往回看历史欠账仍然要清。

三项政策一表分清（关键中的关键）。很多客户最容易把 UHT 和多伦多空置房屋税搞混，但两者征收方、税基、申报方式完全不同：

• 联邦 UHT——征收方：加拿大联邦 (CRA)；对象：主要是非居民非加拿大人，及部分通过公司/合伙/信托持有的业主；税率：物业应税价值的 1%；申报：自行向 CRA 提交 UHT-2900；现状：2025 年起取消，仅 2022–2024 仍有效。
• 多伦多空置房屋税 (Vacant Home Tax)——征收方：多伦多市政府（不是联邦）；对象：所有多伦多住宅业主，无论国籍或居民身份，每年都要做占用情况申报；税基与税率由市政府自定，与 UHT 无关；这是独立的市级制度，UHT 取消不影响它。
• 外国买家禁令 (Prohibition on Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act)——这根本不是税，而是一条购买禁令：在禁令期内，多数非加拿大人不得购买加拿大住宅。它管的是「能不能买」，UHT 管的是「持有要不要缴税/申报」，两者性质完全不同。

本文为一般信息，不构成税务或法律意见。UHT 与各市级空置税规则细节繁多、且正处于过渡期，请就你的具体持有结构咨询持牌会计师或税务律师，并以 CRA / Canada.ca 最新公告为准。