持有不到12个月就卖？加拿大「反炒房规则」让你的利润全额计税

过去，卖房利润通常按资本利得（capital gain）计税，只有一半计入应税收入；若是自住房，往往还能用自住房免税完全免掉。这给了短炒一个税务空间。

2023年1月1日起的反炒房规则封住了这个空间：任何住宅单位，持有不足365个连续日历日就出售，利润一律按营业收入全额计税——既不能减半，也不能用自住房免税。（来源：CRA）

什么算「被转手的房产」

规则定义为：不属于纳税人存货（inventory）、且在出售前持有少于365个连续日历日的加拿大住宅单位。这里的住宅包括独立屋、半独立、镇屋、公寓等。出租房同样适用——不是只针对自住。

豁免：哪些情形不受规则约束

若出售可合理认为是由于以下生活变故、或为应对这些变故，可豁免按营业收入计税：

• 纳税人本人或近亲去世
• 近亲加入家庭（如新生儿、收养、年迈父母搬入）
• 婚姻或同居关系破裂（通常需分居满90天）
• 人身安全受到威胁
• 严重疾病或残疾、工作调动或失业、资不抵债等其他法定情形

即便豁免适用，仍需如实申报交易。（来源：CRA）

符合豁免只是意味着这条特定的「全额计税」规则不强制适用，并不等于利润自动免税。CRA仍可能依据交易的整体性质，独立判定其为营业收入。短期买卖务必保留好动机和事实证据。

相关规则也覆盖楼花转让权益等情形。打算短期内转手楼花合约的买家，应在签约前就把税务后果纳入测算，而不是交接时才发现利润要全额计税。

Q: 加拿大反炒房规则从什么时候开始？

根据CRA，住宅物业转手规则自2023年1月1日起适用于该日及之后出售的房产。持有不足365天出售的住宅，利润按营业收入全额计税。

Q: 持有多久卖房才不触发这条规则？

持有满365个连续日历日（约12个月）再出售，即不自动落入这条「全额计税」规则。但CRA仍可能根据交易性质单独认定是否为营业收入。

Q: 自住房短期内卖掉也要全额计税吗？

若持有不足365天，原则上不能用自住房免税，利润按营业收入全额计税——除非符合去世、关系破裂、人身安全等法定生活变故豁免。

Q: 有哪些豁免情形？

包括纳税人或近亲去世、近亲加入家庭、婚姻或同居关系破裂、人身安全受威胁，以及疾病、工作调动、资不抵债等。豁免不代表自动免税，仍需如实申报。（来源：CRA）