楼花交接一网打尽：临时入住、PDI 验房、最终交接的完整流程
买了楼花别等到交接才慌——这三个阶段每一步都要提前知道
安省的楼花到底怎么交接？为什么我先住进去了却还没拿到产权？
楼花交接分三个阶段，不是一步到位。据 Tarion，先是临时入住(interim occupancy)：楼建好但 condo 法团还没注册，你搬进去住、向开发商交『占用费』，但产权还在开发商手里。接着是PDI 验房：Tarion 要求的入伙前验收，逐项记录单位缺陷。最后等 condo 法团正式注册，才进入最终交接(final closing)，付清尾款、产权过户到你名下。
来源：Tarion（Pre-Delivery Inspection；Warranty Outline）；安省 Condominium Act 机制。
很多人签楼花时只关心价格和户型，等到通知交接才发现：怎么还要先『临时入住』？占用费是什么？验房当天该看什么？这些都是几万块上下的事，临场抓瞎很吃亏。我把整个交接流程拆成三个阶段，把每一步要做什么、要花什么钱讲清楚，让你提前半年就心里有数。
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阶段一：临时入住(Interim Occupancy)与占用费
楼建好了，但整栋 condo 的法团还没在政府注册，你的单位此时还没有独立产权可以过户。所以开发商先让你『临时入住』。这段期间你按月交占用费(occupancy fee)，它由三部分组成：未付房款余额产生的利息、单位地税的估算、以及共管费(common expense)的估算。注意：占用费不是月供，它不抵房款本金。
搞清占用费交多久、交多少
⚠️PDI 当天发现的问题没写进表里，等于没发现。无论开发商现场怎么口头承诺『我们会修』，一律要求白纸黑字写进 PDI 表。
阶段二：PDI 预交付验房
验房当天带上这几样
💡 记住一个关键区分：你单位的 PDI 不覆盖公共区域(common elements)。大堂、健身房、走廊、屋顶这些公共部分，由 condo 董事会单独和开发商做验收，保修期从『法团注册日』起算，而不是你入伙日。这是两套独立的保修时钟。
阶段三：最终交接与 Tarion 1-2-7 保修
等 condo 法团正式注册，你的单位才有了独立产权，这时进入最终交接：付清房款尾款 + 调整费(statement of adjustments)，产权过户到你名下。Tarion 新房保修结构为：一年（材料工艺无缺陷、符合安省建筑规范）、两年（水渗漏、电气/水暖系统缺陷等）、七年（重大结构缺陷 Major Structural Defect）。
最终交接前盯紧『调整费』
ℹ️2026 年联邦与安省宣布了针对新建房的 HST 退税增强政策，但具体资格和金额请以 canada.ca / ontario.ca 官网为准——这类新政策的细节变动快，别凭转述下单。
常见问题 FAQ
占用费会不会算进我的房款本金？
不会。占用费类似租金性质，不抵扣购房本金。它由未付余额利息、地税估算和共管费估算三部分组成，是你临时入住期间的额外支出。
PDI 验房我自己看不懂，能带验房师吗？
可以，而且建议。很多买家会请专业验房师陪同 PDI，尤其对水电、暖通这些看不出门道的部分。费用相比单位价格微不足道，能帮你抓到容易漏掉的缺陷。
公共区域的保修期为什么和我单位不一样？
因为公共区域(common elements)由 condo 法团持有，其 1-2-7 年保修从’法团注册日’起算；你单位的保修从你的入伙/交接日起算。两个时钟独立计时，这是 Tarion 的规定。
development levies 到底能不能谈？
能，但要在签约时谈。它是合同条款而非法律义务，所以你可以要求律师在购房合同(APS)里加一个封顶条款，限制开发商交接时能转嫁的金额。等到交接才发现就晚了。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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