安省土地转让税 + 多伦多 MLTT + 首次购房退税：2026 完整算账指南

根据安省财政厅（ontario.ca，2026 现行），住宅物业的省级 LTT 按以下边际税率分段计算：

• 成交价首 $55,000：0.5%
• $55,000 – $250,000：1.0%
• $250,000 – $400,000：1.5%
• $400,000 – $2,000,000：2.0%
• 超过 $2,000,000 的部分：2.5%

多伦多市内买房，还要交一道市级 MLTT。根据多伦多市（toronto.ca）：$2,000,000 以下，MLTT 与省税完全相同的分段（0.5% / 1.0% / 1.5% / 2.0%）；$2,000,000 – $3,000,000 为 2.5%。

关键提醒（很多旧文章会写错）：多伦多在 2026 年 4 月 1 日起对高价房启用了新的豪宅税阶（市议会 2025 年 12 月 17 日批准），取代了 2024 年 1 月那一版。现行（2026 年 4 月 1 日起）为：$3M–4M 4.40%、$4M–5M 5.45%、$5M–10M 6.50%、$10M–20M 7.55%、超过 $20M 8.60%。

根据安省财政厅（ontario.ca）：首次购房者最高可退 $4,000 省级 LTT——相当于 $368,000 以下的房子不用交省税。根据多伦多市（toronto.ca）：首次购房者另可退最高 $4,475 的市级 MLTT，仅适用于住宅（不含商业/工业/多户）。两者合计最高 $8,475。

实例：多伦多一套 $800,000 的房子

因为 $800,000 低于 $2M，省税和市税用的是完全相同的低段税率，所以两边金额一样：

• 首 $55,000 × 0.5% = $275
• $55,000–$250,000（$195,000）× 1.0% = $1,950
• $250,000–$400,000（$150,000）× 1.5% = $2,250
• $400,000–$800,000（$400,000）× 2.0% = $8,000

省级 LTT = $12,475；多伦多 MLTT 同样 = $12,475；两道合计 = $24,950。

首次购房退税：−$4,000（省）− $4,475（多伦多）= −$8,475。首次购房者净缴 = $16,475；非首次购房者要交满 $24,950。

根据安省财政厅与多伦多市（2026），两项退税的条件基本一致：

• 年满 18 岁；
• 加拿大公民或永久居民（多伦多市的退税：若在过户后 18 个月内取得身份，仍可申请）；
• 从未在世界任何地方、任何时候拥有过房屋或房屋权益；
• 你的配偶在与你为配偶期间，也未在世界任何地方拥有过房屋；
• 过户后 9 个月内入住作为主要居所；
• 登记后 18 个月内提交申请。

怎么申请退税

1. 过户前先确认资格（上面六条）。2. 明确告诉你的地产律师你是首次购房者。3. 常规路径：律师通过 Teraview 电子登记过户时，会即时申请省级 $4,000 和多伦多 $4,475，让你在交割时只付净额，不必先垫付再等退款。4. 若登记时没申请，可在登记后 18 个月内分别向省财政厅和多伦多市补申请。5. 保留买卖合同、调整结算单、入住与身份证明等文件。

$368,000″全额抵省税”的临界点来自 ontario.ca。多伦多 $4,475 大约在 $400,000 房价处用满——这一点是按 MLTT 税率推算的（约在 $400K 时 MLTT 首次达到 $4,475），属于推导值，不是政府逐字公布的数字，仅供参考。

Q: 在多伦多买房真的要交两道土地转让税吗？

是的。你要同时缴纳安省省级 LTT 和多伦多市级 MLTT，$2M 以下两者税率完全相同，所以多伦多买家大约要交安省其他地区两倍的土地转让税。首次购房者对两道税各有一份退税。

Q: 首次购房在多伦多能省多少？

省级最高 $4,000，市级最高 $4,475，合计最高 $8,475。对于约 $400,000 及以下的房子，退税基本能把土地转让税完全抵掉。

Q: 我配偶婚前买过公寓，我还能享受首次购房退税吗？

不能。只要你的配偶在与你为配偶期间、于世界任何地方拥有过房屋，你就不符合资格——即使房子只登记在你名下。配偶在恋爱关系之前拥有的房产处理方式不同，具体请与律师确认。

Q: 我持工签、还不是 PR，能拿退税吗？

交割时不行，两项退税都要求加拿大公民或永久居民身份。仅就多伦多市级退税而言，如果你在过户后 18 个月内取得公民或 PR 身份，可以之后再申请；省级退税则需按其自身规则符合资格。