Non-Resident 卖家在加拿大卖房有 CRA 25%（部分情况 50%）预扣机制。Clearance Certificate 不办下来，律师不敢放款。
为什么 closing 不能压在 30 天？
30 天的 closing 在加拿大本地市场是标准，但海外卖家场景下风险极高：
- Certificate 100% 来不及：12–16 周 >> 30 天
- 买家律师 100% 会扣 25%：没有 Certificate 时律师 fiduciary duty 必须扣
- 卖家拿不到全款：100 万房子有 25 万被锁在 trust 账户里 6 个月以上
- 买家也不一定愿意：因为 25% holdback 需要他律师额外操作和承担风险
60–90 天的 closing 给所有人更多空间：
- Certificate 可能在 closing 前到（少数情况，但有可能）
- 即使没到，买家律师扣 25% 后，卖家也能拿到 75% 现金
- 买家有更多时间准备贷款 + 装修计划
非居民卖家最大的误区是 ‘我已经卖给本地华人买家，应该没事吧’。不行。Section 116 是法律规则，不看买家是谁。任何人买你的房子，他律师都会按规则操作。提前 60 天准备 Certificate，是唯一的解。
Section 116 申请需要的全套文件
- 表 T2062（住宅）或 T2062A（出租房）
- 原始购房合同 + 律师 closing statement（证明 cost base）
- 所有装修/翻新发票（可加进 cost base，减少 capital gain）
- 历年地税单（持有期间产生的成本）
- 卖出合同 (APS) + listing agreement
- 卖家身份证明（护照 + 加拿大签证/PR 状态/Section 116 用 SIN 或 ITN）
- 授权委托律师代办的 form（如果你不在加拿大）
ℹ️提前申请 ITN：如果你从未在加拿大工作过，可能没有 SIN。这种情况要先申请 ITN（Individual Tax Number），通过表 T1261，平均 4–8 周。所以海外卖家最好挂牌前就开始申请 ITN。
如何避免 holdback 锁款时间过长
挂牌前 4–6 周开始准备 Certificate 申请
Closing 时间至少签 75 天
选熟悉非居民交易的律师
保留所有装修发票
Capital Gain 简单算式
Non-Resident 卖家最终税额怎么算：
Capital Gain = 卖价 – 调整后成本 – 卖出费用
调整后成本 = 原购买价 + 装修资本支出 + 律师费
卖出费用 = 经纪佣金 + 卖出律师费 + staging 等
Inclusion rate（2026 年）= 50%（前 25 万）/ 66.67%（超过 25 万部分，2026 年新规）
边际税率 = 25%（视卖家在 CRA 体系中的报税身份）
举例：原购 80 万，装修 5 万，卖价 130 万，佣金 + 律师费 7 万。
- Capital Gain = 130 – (80+5) – 7 = 38 万
- Inclusion (按 2026 年规则) = 25万 × 50% + 13万 × 66.67% ≈ 21.17 万
- Tax @ 25% federal + provincial ≈ 10–11 万
- 实际预扣 = 130 万 × 25% = 32.5 万（明显多扣了 21 万左右，将来报税后退回）
⚠️2026 capital gain inclusion 变化：2024 年 6 月起，capital gain 超过 25 万部分 inclusion 从 50% 调到 66.67%。具体最终规则以 CRA 公告为准。海外卖家受影响较明显。
海外卖家常见 5 大问题
Q.如果我是 Non-Resident 但持有加拿大 PR，需要按这个流程吗？
A.看税务居民身份，不看 PR 身份。 Non-Resident 的判定是按 CRA tax residency 规则——是不是住超过 183 天、ties to Canada（家、配偶、车、银行）等综合判断。即使你有 PR 卡但常年在中国 / 美国生活，CRA 可能认定你是 non-resident。这个判定建议提前 6 个月找会计师做 NR73 申请，明确身份。
Q.我能不能 closing 后再申请 Certificate？
A.可以，但买家律师会扣 25% holdback 在 trust 账户。等 Certificate 出来再放给你。期间这笔钱不计利息，相当于 6–12 个月空置。所以宁可挂牌前就开始申请。
Q.买家不知道我是 non-resident 会怎样？
A.买家律师会在 closing 前 due diligence，通过 statutory declaration 让卖家书面声明居民身份。如果卖家虚假声明，买家被 CRA 追 25% 后，再来追卖家——可能涉及刑事欺诈。所以中介、卖家都不要隐瞒。
Q.如果交接前我搬回加拿大，能不能避开 25% 预扣？
A.不能。判断的是 closing 当天的 tax residency。除非你提前 6+ 个月搬回、ties to Canada 完整、能拿到 CRA 的 residency determination 书面确认，否则按 non-resident 处理。
Q.如果亏本卖呢？还要 25% 预扣吗？
A.技术上还是要预扣，但你可以申请 reduced withholding（Section 116(2)，T2062 同一张表）。如果能证明 capital loss 或 zero gain，CRA 可能批准减少预扣。这个流程也要 12–16 周，所以原理不变：还是需要长 closing 时间。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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