Section 31 安省建筑许可证详解：买房前必看

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Section 31 安省建筑许可证详解：买房前必看

卖家说”地下室是上一手做的”——这句话买家最不能掉以轻心。Section 31 给市政开停工令、拆改令、罚款的法律依据，没有 closing 后的免责。

Section 31Building Permit未授权改建Closing 前尽调安省

为什么 Section 31 重要

Section 31 of the Ontario Building Code Act授权 Chief Building Official 进入物业检查、发停工令、补办许可证令甚至拆除令。
关键点：责任跟着房子走，不跟着前任屋主。closing 之后的 work order、罚款、保险被拒——买家承担。

Section 31 到底能做什么

Section 31 不是建议，而是调查权 + 强制执行权。市政官员根据 Section 31 可以进入物业、检查任何改建、要求屋主提供施工许可、并发出强制令。

常见的下游后果有三种：补办 permit 令（Order to Comply）、停止使用令（Stop Work Order）、整改或拆除令（Order to Remedy）。这些命令登记在物业上，不是登记在前任屋主身上。

关键点　市政部门追的是物业，不是前任屋主。地下室是 30 年前做的、上家做的、还是你 closing 后做的，对市政来说没区别——账单都到你头上。

买家最容易踩的 5 类未授权改建

未授权地下室合法套房（Basement Apartment）

安省 2020 年开始允许大部分独立屋有 second unit，但需要 zoning + building permit + ESA electrical inspection + fire separation。卖家说”已经合法”，请要 final inspection certificate 和 zoning compliance letter，缺一不可。

无 permit 加建（Addition / Sunroom / Deck > 24 inch）

Deck 超过地面 24 寸高度需要 permit。Sunroom、车库改房间、阁楼增加卧室——全部需要 permit。看 listing 照片很美，但市政 records 上找不到，就是隐患。

Load-bearing wall 拆除

拆承重墙必须 permit + 结构工程师签字 + framing inspection。常见的”开放式厨房改造”如果没有 permit，未来 inspection 出问题，可能要求恢复原状。

电气改造未经 ESA 检查

安省所有电气工程须由持牌电工施工并经过 Electrical Safety Authority 检查。地下室常见知更鸟线、铝线、双 tap 等隐患，保险公司发现可能拒赔。

Pool / Fence / Shed 等附属结构

Pool 围栏 build code 有最低高度（一般 5 ft），shed 超过 108 sq ft 需要 permit。小事不办，市政复查时一并处理。

Offer 之前查 permit 的 3 个步骤

步骤一：申请市政 Building Records Search

多伦多通过 Building Records Search 在线申请，约 $99 + HST，3-5 个工作日出报告。报告会列出该地址历史上所有 permit 和 inspection 记录，是否 closed/open。Markham、Richmond Hill 等地市政官网也有类似服务。

步骤二：对照 listing 描述 + 房屋实际

拿到记录后，看 listing 描述里的 finished basement、addition、second kitchen 在 permit list 里有没有对应记录。如果 listing 写”renovated 2020″但市政没有任何 2020 年的 permit——就是问题。

步骤三：在 offer 里加 condition

条件加上”Subject to Buyer’s review of Building Department records and Zoning Compliance Letter satisfactory to Buyer”。给自己 5-10 个工作日做尽调，不满意可以退。

Closing 后才发现没有 permit 的后果

保险拒赔（火灾起因是无 permit 改造时尤其常见）；卖出去时下家发现要求降价或退订；市政突击检查后强制整改，可能拆除并要求恢复原状；二手 mortgage 拒贷。

已经买了的房怎么办

如果已经 closing 才发现问题，三个路径：1）Retroactive Permit（补办许可证）——找有资质的承包商和结构工程师补出图纸、申请补办；2）整改恢复原状；3）不卖了就摆着——但保险和未来出售时风险还在。

关键点　最便宜的方案永远是 closing 之前查清楚。一次 $100 的 records search 帮你避开几万到十几万的整改费。

常见问题

Section 31 permit 检查需要花多少时间？

多伦多 Building Records Search 一般 3-5 个工作日；905 地区市政各异，Markham 通常 5-10 天。Offer 条件里建议给 7-10 个工作日。

Home Inspection 会查 permit 吗？

标准 home inspector 不查市政 permit 记录，只评估目视可见的施工质量。permit 查询要单独申请。两者都要做。

卖家有义务告诉我哪些改建没有 permit 吗？

理论上 Listing Agreement 要求 SPIS（Seller Property Information Statement）披露已知问题，但 SPIS 并非强制使用。多数安省卖家不填 SPIS。买家要主动尽调。

无 permit 的地下室套房还能买吗？

可以买，但要算入风险：要么 closing 前要求卖家补办 permit（多数卖家不愿意），要么大幅压价覆盖未来 retroactive permit 成本（一般 $10k-$30k）。

买保险时保险公司会查 permit 吗？

申请阶段一般只问。理赔时如果起因是未授权改建，保险公司有权拒赔。火灾、水管、电气类理赔最容易被翻 permit。

联系作者

Arthur Zhao

Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS

VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.

📞 416-888-6161
🌐 arthurzhao.realtor
✉️ arthurzhaorealtor@gmail.com

本文仅供参考，不构成法律或贷款建议。具体情况请咨询专业人士。

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