OREA Form Hub 使用指南：300+ 条款和 110+ 表格的实战路径

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OREA Forms 按交易类型分大类：

• Form 100 系列：买方代理协议（Buyer Representation Agreement）和相关附件。Form 102（Customer Service Agreement）、Form 103（佣金确认）
• Form 200 系列：卖方挂牌协议（Listing Agreement）。Form 201（Customer Service for Seller）、Form 244（Confirmation of Cooperation and Representation）
• Form 300 系列：APS 房产购买协议（Agreement of Purchase and Sale）。Form 350（订金 deposit）、Form 320（Schedule A 各种条款）
• Form 400 系列：租约（Residential Lease）。Form 410（Listing Agreement for Lease）、Form 433（Showing 协议）
• Form 500 系列：商业地产
• Form 600 系列：condo 相关 disclosure

每个表格都有「standard」（直接签字版）和「annotated」（带法律注释解释每条款含义的版本）。学习用 annotated 版，签约用 standard 版。

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OREA 维护着 300+ 标准 clauses，分门别类：

• Inspection clauses：验房 condition 的不同写法
• Financing clauses：融资 condition 的标准写法
• Status Certificate（condo）：不同情境下的检查 condition
• Closing day adjustments：佣金、property tax、租金的过户日调整
• Chattels and fixtures：家具家电 included / excluded 标准写法
• Tenant in occupation：带租客交接的标准条款
• HST：新房和商业物业的 HST 处理

聪明做法： 不要每次手写 condition——OREA 已经有验过法律的标准版本，复制粘贴比手写安全得多。手写错一个字都可能让条款无效。

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TRESA Phase 2 在 2023 年 12 月实施，OREA Forms 经历了重大改版。

关键变化：
1) Form 200（Listing Agreement）：必须明确 representation 类型（Designated Representation 或 Multiple Representation），消费者权利更清晰
2) Form 244（Confirmation of Cooperation）：multiple representation 的披露和书面同意更严格
3) Form 320 Schedule A：增加了关于 designated representation 时如何处理 conflicting offer 的条款
4) 新的 Information Guide（previously “working with a Realtor”）：必须在签 representation agreement 前提供给消费者

2026 年版本（OREA 1 月更新）包含了 TRESA Phase 2 完整执行后的进一步细化。使用旧版 form 的经纪可能违反 TRESA——必须用最新版本。

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OREA WEBForms® 是经纪日常用的核心工具：

• 网址：webforms.realestate.ca（OREA member 登录）
• 功能：表格自动填充买卖双方信息、电子签名（Authentisign / DocuSign 集成）、版本控制（确保用最新 form）
• 整合：与 TRREB Stratus、Matrix MLS 同步，listing 信息自动 pre-fill

经纪的标准动作：
1) Listing 阶段：用 WEBForms 生成 Form 200 + Form 320 Schedule A
2) Offer 阶段：用 Form 300 + Form 320 Schedule（条件填空）
3) 验房 / 律师阶段：根据 inspection 结果用 amendment forms (Form 320 amend)
4) 闭合阶段：Form 350 (deposit acknowledgement) + closing instructions

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OREA 网站（orea.com/StandardForms）部分内容公开：

• FAQ 和 form 概览：能看到每个 form 的用途和包含的章节
• Information Guide for Consumers：免费下载，TRESA 要求经纪签约前给消费者
• Tutorial videos：OREA 官方拍的几十个 form 教程视频，公开免费看
• Annotated forms（注释版）：仅 OREA member 可下载——但 TRREB 给 Realtor 网站会员开放部分公开 annotated 内容

消费者怎么获取完整 annotated form： 1) 让你的经纪打印或邮件发你 annotated 版本（这是 best practice）；2) 找 OREA 课程的 student materials 通常包含；3) 经纪所属 brokerage 的 internal training material。

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Annotated form 的注释通常分三层：

• Plain English explanation：每个条款的简明解释
• Common amendments：常见修改的写法
• Legal warnings：哪些字句改动会让条款失效或产生纠纷

推荐学习路径：
1) 先把 Form 200（Listing）和 Form 300（APS）的 annotated 版彻底读一遍——这两个表格 cover 了 80% 的常见交易场景
2) 重点看 “Conditions” 和 “Schedules” 部分——大多数纠纷都在这里
3) 学完一年后再读一遍——你会发现第一遍漏掉很多

给消费者的建议：签约前要求经纪用 annotated 版逐条解释你不懂的条款，特别是 deposit 处理、condition 措辞、commission 结构。

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这是纠纷率最高的位置之一。

• 「included」chattels（家具家电）必须明确列出。常见漏列：洗衣机、烘干机、洗碗机、煤气灶、garage door opener 遥控器、blinds、light fixtures
• 「excluded」fixtures（默认是固定的，要特别说明带走的）：吊灯、花架、镜子、安全系统等
• 关键陷阱：仅写「stove」不够——应写「stainless steel Bosch stove」加 model number。一般化描述会导致卖家换便宜的同类型物品。

OREA 标准 clauses 库有完整的 chattels 描述模板，复制比手写安全。

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验房 condition 的标准写法：
「Conditional upon inspection of the Property by the Buyer at the Buyer’s expense, the results of which shall be satisfactory to the Buyer in his sole and absolute discretion.」

关键：「satisfactory to the buyer in his sole and absolute discretion」这一段是最强保护——意味着 buyer 可以基于任何主观判断撤销 offer。

常见漏洞：有些经纪写「subject to inspection」而不加「in sole discretion」——这种条款可能被解读为「only major issues can void」，buyer 撤销难度大增。

OREA Form 320 Schedule A 有完整的标准措辞，不要为了简洁而删字。

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Deposit clause 必须明确：

• 金额：通常买价的 5%（GTA 标准）。低于 5% 让卖家觉得 buyer 不够 serious
• 支付时间：「upon acceptance」或「within 24 hours of acceptance」
• 支付方式：bank draft / certified cheque / wire transfer（不接受 personal cheque）
• 持有人：listing brokerage’s trust account（标准）
• 利息：deposit 在 trust account 期间产生利息——一般归 brokerage（standard），但可以谈判归 buyer

陷阱：很多 buyer 不知道 “deposit” 在 firm offer 之后是 “forfeit if buyer breach”——意味着如果你 firm accept 之后毁约，5% deposit 直接归卖家。这是 deposit 的核心法律意义，下 firm offer 前必须确认融资和首付都没问题。