客户与经纪的代理关系有什么新变化？2026 年 TRESA 改革重点

Designated Representation 是什么

旧规则：你聘请 brokerage = brokerage 整体代表你。如果同 brokerage 别的 agent 代表对方 = 整个 brokerage 处于 Multiple Representation。TRESA 新规：你聘请的是specific designated representative（你的 agent 个人），brokerage 内部其他 agent 可以代表对方而不触发 multiple representation。这对大 brokerage 是巨大改革，对客户更灵活。

Multiple Representation 仍然存在但更严格

如果同一 designated agent 同时代表买家和卖家，仍是 multiple representation。TRESA 要求：(a) 必须双方书面同意、(b) agent 必须保持 impartial、(c) 不能再像旧规则一样替任何一方策略建议（不能告诉买家’卖家最低能接受多少’）。实务上大多数经纪现在主动避免 multiple rep，因为风险大。

Information Guide & Disclosure Form

所有客户在 listing/buyer agreement 之前，必须收到 RECO Information Guide（解释客户 vs. self-represented party 的区别）+ Information & Disclosure Form（披露 commission、agency type、potential conflicts）。这两份文件不签 = agent 不能开始服务。新规要求经纪用人能听懂的语言解释，而不是让客户’签了再说’。

Self-Represented Party (SRP) 是新概念

TRESA 新增SRP 类别——指那些经纪知道但不代表（比如 listing agent 与一个没经纪的买家直接接触）。Agent 对 SRP 没有 fiduciary duty，但仍有诚信和不误导义务，且必须事先告知 SRP 你不代表他。这避免了灰色地带。

RECO 处罚权大增

TRESA 给 RECO 新权力：(1) Administrative Monetary Penalties 最高 $50,000（旧规则只能 license 处罚）；(2) Public Discipline Decisions 强制公开；(3) 加强对 RECO 注册的 brokerage 直接处罚（不仅是 individual agent）。对消费者意味着：投诉真的会有后果，agent 行为更规范。

TRESA 实施后，经纪佣金有变化吗？

TRESA 不直接管佣金，但加强了 disclosure 要求：所有 commission 安排、incentive 必须事先书面披露。客户问起 commission split 时 agent 必须告诉。

我作为买家可以同时让 2 个经纪帮我看房吗？

不行。TRESA 要求 buyer agent 关系是排他的——一旦签 BRA (Buyer Representation Agreement)，其他 agent 不能为你工作。除非你 mutual release 旧 BRA。

Buyer 不签 BRA 还能让经纪帮看房吗？

不能。TRESA 规定：所有 client 关系必须有 written representation agreement。看房不签 = SRP 状态，agent 不能给你 fiduciary advice。

Designated representation 的 brokerage 怎么保证信息隔离？

Brokerage 需要建立 internal policy + tech 隔离：双方 agent 不能 access 对方文件、不能讨论 strategy。RECO 检查时如发现 brokerage 没建立信息防火墙 = 罚款。

我可以查 agent 的 RECO 处罚记录吗？

可以。RECO 公开 ‘Public Discipline Decisions’ 数据库（reco.on.ca）。TRESA 后所有处罚都强制公开。买/卖前花 5 分钟查一下你的 agent 是非常 reasonable 的步骤。