佣金扣 HST、发 T4A：卖房经纪如何申报佣金收入？

佣金到账：含 HST 还是不含？

标准 GTA listing agreement 写 ‘5% + HST’。如果 sale price $1M，佣金 = $50,000 + $6,500 HST = $56,500。Brokerage 收到 $56,500，分给 agent split（比如 70%）= agent 端拿到 $39,550 含 HST。这 $39,550 不是全部收入——其中 $4,550 是 HST 你要 remit 给 CRA。真实净收入 $35,000。

T4A box 048 是什么

Brokerage 每年 2 月底发 T4A（不是 T4），box 048 ‘Fees for services’ 显示佣金总额（不含 HST）。比如上面例子 box 048 = $35,000。这个数字直接进 T1 的 Self-Employment income (T2125 form)。Box 048 不会显示 HST 部分——HST 是单独的 GST/HST return。

HST 注册的临界点

CRA 规则：年佣金（含 HST 前）> $30,000 必须注册 HST 号（GST/HST account），按季度或年度 file return。新经纪第一年很多刚过 30k，第二年记得 backdated registration。强烈建议第一笔佣金成交后立刻注册——简化未来记账。

ITC（输入税额抵免）能省多少

注册 HST 后，business expense（汽车、广告、电话、办公）付出去的 HST 可以 claim 回来。比如年广告费 $10,000 + HST $1,300，这 $1,300 可以从你欠 CRA 的 HST 里扣。一年下来 GTA 经纪平均 ITC $2,000–5,000。这就是为什么注册 HST 不是负担而是机会。

T2125 上常见的扣除项

(1) 汽车（business use 比例 km log）、(2) Brokerage 月费 + desk fee、(3) MLS / RECO / OREA 会费、(4) 营销（postcard、digital ads）、(5) phone / data plan、(6) 培训 / CE、(7) 西装 / dry cleaning（受限）、(8) Home office（受限）。核心：留 receipt，分类记账；GTA 经纪平均 deductible expense $20–35k/年。

我可以注册一个公司（PREC）来收佣金吗？

可以。Ontario 2020 起允许 Personal Real Estate Corporation。优势：保留收入按公司税率（12.2% small business），递延个人税。门槛：年净收入 $150k+ 才划算。咨询会计师。

Buyer agent 拿的 referral fee 也要 HST 吗？

要，referral fee 也是 commission income，HST 适用。注意 referrer 和 receiver 都要注册 HST 才能开 invoice。

Brokerage 不发 T4A 怎么办？

Brokerage 法律上必须发——这是 RECO 注册 brokerage 义务。如果到 3 月还没收到，先问 brokerage office manager。仍不发：你可以用自己 commission 记录在 T2125 报，并 CRA 投诉 brokerage。

如果我同时是 employee（其他工作）+ 地产 self-employed？

正常。两份收入都报：T4 employment + T2125 self-employment。但 CPP overcap 时会有 max contribution，注意算。

佣金的 commission split 给 team manager 怎么扣？

Brokerage 通常已经在 box 048 反映 net split 后金额。如果你单独付 referral 给其他 agent（比如 outside referral），那个 referral 是你的 deductible expense，记在 T2125 ‘commissions paid to others’。