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不和买家经纪签协议：你以为省了麻烦，实际失去了什么
Arthur Zhao · AZ Real Estate Partners
核心要点
📅 2026年04月22日✍️ Arthur Zhao | AZ Real Estate Partners
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不和买家经纪签协议：你以为省了麻烦，实际失去了什么
📅 2026年04月22日✍️ Arthur Zhao | AZ Real Estate Partners
不签BRA（买家代理协议），是很多华人买家的本能反应。“签了不是被套住了？””万一想换经纪怎么办？””你们不是免费服务吗，为什么还要签合同？”这些疑虑背后是对BRA实际意义的误解，以及对中国式”先交朋友再谈利益”商业文化的惯性延伸。但在安省的法律框架下，不签BRA不是”更自由”，而是”更脆弱”。
BRA（Buyer Representation Agreement）是你和经纪行之间的服务合约，明确了：
- 服务范围：经纪代表你在哪个区域、哪种类型、哪个价格区间寻找物业
- 服务期限：协议有效期（通常90天，可协商）
- 佣金安排：经纪费用多少，谁来付，如果卖家不支付怎么处理
- 代理关系：确认经纪代表你的利益（而非卖家）
关键点：BRA不锁死你的选择。合理的BRA有明确的终止条款，如果双方关系不好，通常可以在没有出任何offer的情况下协商解除。
❌ 误区 #1
“不签协议，经纪就没有权利向我收钱”
不签BRA，经纪确实没有书面协议基础向你收费。但这同样意味着经纪没有书面义务为你工作。在没有BRA的情况下，经纪为你做的任何工作都是自愿的，他们随时可以停止服务。这不是保护——是无保障状态。
❌ 误区 #2
“不签BRA，我可以同时找多个经纪帮我看房”
理论上可以，但在实际操作中，没有经纪会在没有任何书面保障的情况下为你全力投入。你可能得到的是多个经纪浅度参与，而不是一个经纪深度服务。浅度服务在竞价激烈的市场里等于没有服务。
❌ 误区 #3
“先不签，等快要出offer的时候再说”
这种想法最危险。很多真实的谈判筹码在看房阶段就已经建立或失去了。等到要出offer的时候再临时”确认关系”，双方都没有清晰的权责框架，出现问题时非常被动。
2023年12月起，安省TRESA正式生效，对BRA有几个重要改变：
- 佣金透明化：BRA现在必须明确写明买家需要支付给经纪的金额，以及在卖家不支付或少付时买家如何处理差额。不能再用”卖家会付”来含糊带过。
- 指定代理（Designated Representation）：同一经纪行的不同经纪现在可以分别代表买卖双方，减少了多重代理的情况。BRA现在明确指定是哪位经纪代表你。
- 提前终止条款：TRESA强化了买家提前终止协议的权利说明要求，经纪必须在BRA中清楚说明终止条件。
💡 谈判BRA的三个建议：①确认期限合理（90天是标准，短于60天也可以谈）；②确认区域/物业类型范围符合你的实际搜索计划；③明确在卖家不支付买家经纪佣金时你的责任上限。
BRA不是限制你的，是保护你的。它确保有一个经纪在整个买房过程中有明确的法律义务代表你的最大利益——这在一笔涉及数十万至百万级别的交易中，是不可或缺的保护机制。
Q：BRA期间如果我不想买了，还是要付经纪费吗？
如果你在BRA有效期内没有购买任何物业，通常不需要付任何费用。经纪的佣金来自成交，没有成交就没有佣金（除非合约有特别约定，签前要确认清楚）。
Q：BRA期限内我可以换经纪吗？
可以协商解除。大多数情况下，如果你还没有出任何offer，双方协商后经纪会同意解除协议。正式解除需要书面确认。
Q：BRA规定的佣金如果卖家不付，我一定要掏腰包吗？
这取决于BRA中的具体条款。大多数经纪会在BRA中写明，如果卖家支付的佣金低于约定金额，差额由买家补足；但也有经纪会愿意承担差额，这需要在签协议前谈清楚。
有问题想问？
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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