Fixtures vs Chattels 完全指南
买房到底包含哪些东西？
交接日到了，冰箱被搬走了？灯具全部取下了？这些纠纷完全可以通过一份写清楚的APS来避免。本文教你区分固定设施和动产，以及如何正确写进合同。
什么是Fixtures和Chattels？为什么这很重要？
根据安省OREA标准APS合同条款：Fixtures（固定设施）是与房产永久连接的物品，默认随房出售；Chattels（动产）是可移动的个人物品，默认不随房，需要在合同包含清单中明确列明。根据Siskinds Law Firm的报告，安省每年有数百起买卖纠纷源于双方对随房物品的误解。一套价值$150,000的厨房家电如果没有写进APS，卖家完全可以在交接时带走——而买家几乎无法追讨。
第一步：核心区别——Fixture还是Chattel？
| 物品 | 通常分类 | 注意事项 |
|---|---|---|
| 中央空调（Central A/C） | Fixture ✅ 随房 | 注意是否为租约设备（Rental） |
| 热水器（Water Heater） | ⚠️ 需确认 | 租约热水器须注明”Rental”，买家需接手合同 |
| 内嵌式洗碗机 | Fixture ✅ 随房 | 独立移动式洗碗机属Chattel |
| 独立冰箱/冰柜 | Chattel ❌ 不随房 | 须在包含清单中列明型号+序列号 |
| 窗帘杆（Curtain Rod） | Fixture ✅ 随房 | 窗帘本身需分情况，建议写明 |
| 灯具（Light Fixtures） | ⚠️ 需确认 | 有线安装灯具为Fixture；台灯为Chattel |
| 内嵌书架/壁柜 | Fixture ✅ 随房 | 固定于墙面的整体储物系统 |
| 电动车充电桩（EV Charger） | ⚠️ 需确认 | 硬接线式为Fixture；插入式属Chattel |
| 游泳池设备 | Fixture ✅ 随房 | 泵、加热器、过滤器等随泳池 |
| 独立烘干机/洗衣机 | Chattel ❌ 不随房 | 须在包含清单中明确列明 |
第二步：什么是”买断条款”（Chattel Purchase）？
当买家希望购买原本不随房的卖家物品时（如高端家电、定制家具、电动车等），可以在APS的Schedule A中加入”买断条款”：
买断条款示例写法：
“The Buyer agrees to purchase the following chattels for the sum of $8,000 (Eight Thousand Dollars) included in the Purchase Price: (1) Samsung 4-door refrigerator Model RF23BB8600, Serial No. XXXXX; (2) LG front-load washer Model WM4000HWA, Serial No. XXXXX; (3) LG dryer Model DLEX4000W, Serial No. XXXXX. All items to be in working condition at time of completion.”
- 明确所有物品归属，消除交接纠纷
- 合理分配交易价格，有利于买家贷款评估（部分情况）
- 保护买家在物品工作状态上的权利
将个人物品（Chattels）纳入房产交易可能影响HST计算。二手住宅本身通常免HST，但个人物品买卖可能触发HST（目前13%）。建议咨询税务律师，确认买断价格的税务处理方式。
第三步：租约设备陷阱——必须检查的项目
安省许多房屋的热水器是租约设备（通常来自Enercare、Reliance等公司），每月需缴纳租金（约$30–60/月）。买家接手房产时自动继承此租约合同。APS中必须明确标注”Rental Hot Water Tank”并列明月租金额，买家须知晓并同意接受此合同。
部分房屋的暖气系统（Furnace）和中央空调（A/C）也是租约设备，每月有持续费用，且合同可能有10–15年期限，提前终止有违约金。购买前务必确认所有设备的所有权状态，并要求卖家提供所有租约合同文件。
第四步：APS包含清单写作最佳实践
写包含清单的5个关键原则：
- 每件物品注明品牌+型号+序列号（尤其是高价家电）
- 列明物品须在交接时处于”正常工作状态”（in good working order）
- 排除物品（Exclusions）同样要明确写出，如：卖家要带走的特定灯具
- 租约设备（Rental Items）单独列明，并注明月租金和合同期限
- 拍照存档：看房时拍摄所有约定包含物品的照片，作为交接对比依据
常见问题解答
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