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买家为什么看不到卖家经纪的佣金？TRESA新规解析
Arthur Zhao · AZ Real Estate Partners
核心要点
Arthur Zhao · April 13, 2026 · 10 min read
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买家为什么看不到卖家经纪的佣金？TRESA新规解析
Arthur Zhao · April 13, 2026 · 10 min read
问题：你知道卖家付了多少佣金吗？
很多买家在整个购房过程中，从来不知道卖家付了多少佣金，也不清楚其中有多少是给到自己经纪的。这不是偶然——这是安省房产法律体系有意设计的结果，而且在2023年12月TRESA改革之后，这种信息不透明变得更加复杂。
简单说：卖家决定是否向买家经纪提供合作佣金，这个金额写在挂牌协议里，但不在MLS上公开显示。 买家不知道，甚至很多普通消费者都不知道自己可能需要支付自己的经纪费。
安省房产交易中，5%总佣金是常见基准（非强制），通常由卖家支付。但TRESA后，佣金结构的透明度降低，买家面临更大的信息不对称风险。
TRESA改了什么？
2023年12月1日，安省《Trust in Real Estate Services Act》（TRESA）第二阶段正式生效，对房产交易规则做出了几项重大改变：
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买家代理协议成为强制要求
经纪在带客户看房之前，必须签署正式的买家代理协议（Buyer Representation Agreement）。这份协议必须清楚说明：经纪人的酬劳标准、服务范围、独家期限。目的是让买家清楚自己签了什么，也让经纪人的服务有明确的法律基础。
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合作佣金不再在MLS公开显示
以前在MLS上，任何人都能看到卖家愿意向买家经纪支付多少合作佣金。TRESA后，这个信息被移出MLS公开页面——它仍然存在于挂牌协议中，但普通买家（甚至买家经纪在接触挂牌之前）无法直接看到。
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佣金变动必须对所有竞标者披露
一个重要的新保护：如果卖家在Offer提交后降低了对买家经纪的合作佣金，这一变化必须及时通知所有竞标的买家经纪。这防止了卖家在竞价过程中暗中削减佣金来提高自己的净收益。
⚠ 买家可能需要自付经纪费
如果卖家选择不向买家经纪提供任何合作佣金，买家将需要自行支付自己经纪的服务费。这不是理论上的风险——市场上已经有越来越多的卖家选择这样做，尤其是在买家市场中，卖家希望减少交易成本。在签署任何买家代理协议前，务必与经纪人明确讨论这一可能性。
安省房产佣金流向（TRESA后）
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卖家经纪公司按协议分配合作佣金给买家经纪公司（如果有）
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信息不对称：买家处于不利地位
TRESA改革的本意是增加透明度，但在佣金公开方面，实际上造成了新的信息不对称。以下是关键的不对称点：
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买家不知道卖家付了多少总佣金
挂牌协议是私人合同，不对公众公开。买家无法在MLS上看到总佣金率，也不清楚其中有多少分给了买家经纪。
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买家不知道是否需要自付经纪费
很多买家（尤其是首次置业者）完全不知道在某些情况下，如果卖家不提供合作佣金，自己需要支付经纪费用。这个信息通常只在签署买家代理协议时才被告知。
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但：佣金是可以谈的
好消息是：佣金完全可以谈判。5%不是法律规定，只是市场惯例。买家可以在Offer中要求卖家承担买家经纪费用，也可以与自己的经纪讨论更灵活的酬劳安排。
常见问题解答
Q：我能不签买家代理协议，让经纪带我看房吗？
不能。TRESA规定，经纪在带客户看任何房子之前，必须签署书面协议。你的选项是：签署完整的代理协议，或者签署单一房源的有限协议（只看那一套房）。不签协议意味着你只是”顾客（Customer）”而非”客户（Client）”，经纪对你的义务大幅降低。
Q：买家代理协议一定要签很长时间吗？
不一定。协议期限是可以谈判的。你可以签1-3个月的协议，也可以要求签只针对某一套房子的单次协议。关键是在签字前仔细阅读条款，特别是独家服务区域（Area）和佣金条款，这两项最影响你的利益。
Q：如何判断卖家是否提供了合作佣金？
你的买家经纪可以通过经纪系统查询（REALTOR间共享的信息，但不对外公开）。在你对某套房子正式感兴趣之前，可以要求你的经纪提前确认该房源的合作佣金情况，这样你才能提前规划是否需要自付费用。
Q：我可以在Offer里要求卖家支付我的经纪费吗？
完全可以。在Offer中加入条款要求卖家支付买家经纪费是合法的。在买家市场中，卖家为了促成交易，往往愿意接受这样的条款。这是保护你利益的有效工具之一。
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Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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