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多伦多空置税（Vacant Home Tax，VHT）税率为物业评估价（CVA）的 3%，专门针对全年大部分时间空置的住宅物业。对买家来说，关键问题是：过户后短暂空置会被征税吗？如何申报主要自住豁免？卖方和买方各自负责什么？ 大多数正常自住买家不需要担心，但了解规则能避免不必要的麻烦。
什么是空置税（Vacant Home Tax）？
空置税（Vacant Home Tax，简称VHT）是针对在课税年度内大部分时间空置的住宅物业所征收的附加税。政策目标是促使空置房屋进入市场，增加住房供给，缓解住房紧张。
根据多伦多市政府2024年政策：多伦多VHT税率为物业当前评估价值（Current Value Assessment，CVA）的3%。例如CVA为$800,000的住宅，若被认定为空置，全年空置税为$24,000。
空置税目前在加拿大多个城市实施，各地政策有所不同：
2022年起实施
2023年起实施
2017年起实施
注意：本文重点讨论多伦多VHT政策。如果你购买的物业位于渥太华或其他城市，请向当地经纪人或律师确认具体适用规则。
空置税和买家有什么关系？
很多买家以为空置税只是卖家或投资者的事，其实不然。以下几种情况，买家也需要特别留意：
买家最常问：过户后短暂空置会被征税吗？
简短回答：大多数情况下不会。
多伦多VHT的计算周期是整个日历年（1月1日至12月31日）。空置税针对的是”在该年度大部分时间（超过183天）空置”的住宅单元。
2026年4月过户，装修2个月，6月入住。全年自住超过6个月，申报主要自住豁免，无需缴纳VHT。
2026年11月过户，计划2027年初入住，2026年全年未自住。2026年可能需要申报并考虑是否符合豁免条件。
即使你不需要缴纳空置税，在多伦多，所有住宅业主每年都必须完成年度物业状态申报（Annual Property Status Declaration），在次年2月28日前提交。未申报将被默认为空置，并收到相应账单。这是很多新买家忽略的重要步骤。
如何申报免税豁免（主要自住豁免为主）
多伦多VHT设有多种豁免类别，最常用的是主要自住豁免（Principal Residence Exemption）。符合以下条件即可申报：
重要提醒：即使你100%确定自己符合豁免条件，也必须主动申报。不申报不等于豁免。多伦多市会对未申报物业直接开出3% VHT税单，你需要提出异议并提供证明才能撤销。
卖方申报责任 vs 买方责任：如何划分？
VHT的申报责任以物业所有权日期为基准，以课税年度为单位划分：
- 申报过户前的所有年度（若仍在申报期内）
- 提供买家关于物业使用状态的相关文件
- 确保过户前无未解决的VHT税单或罚款
- 如过户年度卖家持有物业期间符合豁免，卖家负责申报
- 完成过户后，负责该年度（及此后）的年度申报
- 申报主要自住或出租豁免
- 在次年2月28日前完成年度物业状态申报
- 确保地税账单Roll Number信息更新
合同建议：在Agreement of Purchase and Sale（APS）中，可以要求卖方提供声明（Statutory Declaration），确认物业在过户前的使用状态及是否有未解决的VHT债务。你的律师通常会在产权搜查（Title Search）阶段检查此项，但主动了解能减少意外。
购买物业时，若卖方有未缴清的VHT税单，该税款可能作为物业产权的负担（Encumbrance）转移给买家。务必通过律师进行产权搜查，确保过户前所有VHT债务已清偿。这一点尤其适用于继承物业或长期出租后转售的情况。
常见问题解答（FAQ）
不一定。多伦多空置税以全年为单位计算，只要你在当年大部分时间（超过6个月，即183天）将物业作为主要自住，就可以申报豁免。如果你是年中过户、年底入住，通常不会触发空置税，但必须在次年2月28日前完成年度申报。建议过户后及时向律师确认申报时间线。
多伦多VHT税率为当前评估价值（Current Value Assessment，CVA）的3%（根据2024年多伦多市政策）。例如，一栋CVA为$800,000的住宅，若被认定为空置，需缴纳$24,000的空置税。注意CVA是MPAC的评估价，通常低于市场成交价，但仍是一笔显著支出。
购买带租约的物业时，卖方负责申报过户前的使用状态，买方负责过户后的年度申报。如果租客在过户后继续居住，买方可以凭租约申报出租豁免（Residential Rental Exemption），无需缴纳VHT。建议在合同中明确写明空置税申报责任，并向律师确认交割当年的申报安排。
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