新移民指南 · Newcomers Guide

Pre-approval（贷款预批）是买房的第一步，而不是看房之后。很多新移民喜欢先逛Open House，觉得找中意的房子再谈贷款也不迟——但这样做的风险是：你可能花了几个月看房，最后发现自己的贷款资格与预期有落差。Pre-approval明确了你的预算上限，也让卖家知道你是认真的买家，在竞争激烈的市场中具有优势。新移民拿Pre-approval通常需要提供：工作证明、两年收入记录（NOA）、存款证明、信用报告（部分银行可接受海外信用记录）。

传统上，买家使用买家经纪的服务是不需要自行支付佣金的，因为佣金由卖家在挂牌时设定并在成交后支付。但2024年起，安省地产行业跟随美国改革方向，要求买家在签署BRA（Buyer Representation Agreement）时，明确确认买家经纪的佣金安排。这并不代表买家一定要付佣金，而是要求所有费用都必须书面透明化。建议在与经纪签约前，清楚了解：如果卖家提供的经纪佣金低于BRA约定金额，差额如何处理。

在安省，买家提交的Offer（购房要约）通常会设定一个Irrevocable Date（不可撤销期限），在这个时间之前，买家不能单方面撤回Offer，卖家也必须在这个期限内接受、拒绝或反Offer。很多新移民不知道的是：如果期限内没有得到回复，Offer自动失效，而不是被视为接受。在多伦多竞争激烈的市场，Offer期限有时只有24-48小时，甚至当晚截止，必须提前准备好所有文件和签名。

Offer中的条件（Conditions）是买家的保护机制。最常见的有：贷款条件（Financing Condition）、验房条件（Home Inspection Condition）和Status Certificate条件（共管公寓适用）。如果条件未能满足，买家可以合法撤出交易并退回定金（通常$5,000-$50,000+）。在卖方市场中，许多买家为了竞争而放弃条件，这是高风险行为。我的建议：除非市场极端激烈，尽量保留至少贷款条件，避免资金无法到位时的巨额损失。

安省法律不强制要求Home Inspection（验房），但对于旧屋或状况未知的房产，验房费用（通常$400-$700）可以帮你发现屋顶老化、地基裂缝、电气隐患等问题，避免入住后面对数万元的维修账单。如果是新建房或者Pre-construction楼花，通常有Tarion保证，但二手屋则完全是”as-is”（现状交割）原则。

6. 律师在交接前一周才正式介入
很多买家以为律师从Offer签署就开始工作，其实不然。律师通常在Closing前7-10天才开始处理产权转移、银行文件等事务。但建议提前找好地产律师，费用通常$1,500-$3,000，不含地税、Title Insurance等杂费。

7. 地产税（Property Tax）按比例结算
安省地产税按全年计算，但在交接日，律师会根据卖家已缴纳的比例进行调整（Adjustment）。如果卖家已预缴了交接日之后的税款，买家需补偿差额；反之亦然。这个数字通常会在Closing Statement中体现，新移民要提前预留。

8. Land Transfer Tax（土地转让税）要自己付
这是新移民最常漏算的大额费用。安省LTT按阶梯税率计算，以$80万房价为例，省级LTT约$12,950。在多伦多市区内购房还需缴纳同等金额的市级LTT（MLTT）。首次置业者可申请退税，最高退$4,000（省级）+ $4,475（多市级）。

9. 善用FHSA和RRSP首次置业计划
FHSA（First Home Savings Account）：每年存入最多$8,000，终身上限$40,000，存入可抵税，用于购房免税。成为加拿大税务居民后即可开户，是首次置业的必备工具。
RRSP Home Buyers’ Plan：首次置业者可从RRSP中提取最多$35,000（夫妻合计最多$70,000）用于购房，15年内还款，不算应税收入。

10. 新移民贷款资格：30%头款起
没有加拿大信用记录或收入记录不足2年的新移民，通常被归类为”Non-Traditional Borrower”，主要银行要求最低30%首付，部分情况下需要35%甚至更多。部分银行有针对新移民的专属计划，可用海外收入证明申请，但利率可能略高。建议通过贷款经纪（Mortgage Broker）同时对比多家机构，争取最优条件。

新移民在加拿大买房需要多少首付？

没有加拿大信贷记录的新移民通常需要至少30%首付（房价在100万以下），部分银行或贷款机构对新移民有专属计划，可能要求20-35%不等。建议在看房前先咨询贷款经纪，了解自己的实际资格。

安省的Land Transfer Tax要交多少？

安省LTT税率按阶梯计算：首$55,000部分0.5%，$55,001-$250,000为1.0%，$250,001-$400,000为1.5%，$400,001-$200万为2.0%，超过$200万为2.5%。在多伦多市区购房还需额外缴纳市级LTT（MLTT），税率相同。首次置业者可申请退税，最高$4,000（省级）+ $4,475（市级）。

FHSA新移民可以用吗？

FHSA（First Home Savings Account）是2023年推出的免税储蓄账户。成为加拿大税务居民后即可开户，每年可存$8,000，终身上限$40,000，存入可抵税，用于购房免税提取。对于有收入的新移民来说，这是首次置业省税的重要工具，应尽早开户。

验房（Home Inspection）是必须的吗？

验房不是法律要求，但对二手屋强烈建议。验房费用通常$400-$700，可以发现屋顶老化、地基裂缝、电气隐患等问题，避免入住后的高额维修费用。在竞争激烈的市场，有时买家会放弃验房条件，但这是有风险的决定，应与经纪充分讨论。