买房卖房开销全清单 + 交割时间表 + 置家必备

土地转让税（Land Transfer Tax）
安省+多伦多市双重征收（仅多伦多市适用双倍）：
— 安省LTT：约$16,475（$100万房）
— 多伦多市LTT（仅Toronto市区）：另加约$16,475
— 首次购房者最高退税：安省$4,000，多伦多市$4,475

律师费（Legal Fees）
买方律师费：$1,200–$2,000（含杂项）

Title Insurance（产权保险）
约$200–$400（强烈建议购买）

Home Inspection（验房费）
$400–$600，部分买家在竞争中放弃此项

房屋调整款（Property Tax Adjustment）
按入住日期分摊，通常$1,000–$5,000不等

搬家费
本地搬家：$800–$2,500；跨城市：$3,000+

总预算建议：房价的1.5%–4%（多伦多市区含双重土地税可达5%+）

律师费（Legal Fees）
卖方律师费：$900–$1,500

房屋准备费（Home Staging & Repairs）
基础清洁整理：$500–$1,500
专业Staging：$2,000–$8,000（视房子大小）
修缮翻新：视情况从$0到数万不等

抵押贷款提前还款罚款（Mortgage Penalty）
如果在固定利率锁定期内卖房，银行可能收取3个月利息或IRD（利率差额），金额可能超过$10,000，务必提前向银行确认。

物业税分摊调整
交割日前已缴税款可能退还，也可能需要补缴，金额因时间而异。

总预算建议：成交价的4%–7%

Offer接受当天：签署APS，准备银行本票/电汇定金（通常24小时内）

条件期内（通常5–10个工作日）：完成验房、确认贷款批准、进行产权搜索

条件满足后：合同变为无条件（Firm），定金不可退

交割前2–3周：律师开始产权过户工作；联系水电气/电话/网络服务商办理转户

交割前1周：购买房屋保险（贷款银行要求生效日期=交割日）；安排最终看房（Final Walk-Through）

交割当天：律师完成过户登记；收到钥匙；水电气正式转到你名下

安全优先：更换所有门锁/密码（前业主或租客可能有备用钥匙）；检查烟雾报警器和CO报警器是否有效；找到总电闸和总水阀位置

公用设施：确认水电气已转到你名下；设置网络和电话服务；向物业/市政登记新业主信息

地址更新：驾照地址更新（安省：Ontario.ca，14天内）；银行账户、信用卡账单地址；CRA纳税地址；汽车保险；雇主/HR记录

房屋维护基础：了解供暖/制冷系统的年检周期；记录热水器、中央空调、炉子的型号和年龄；找到房屋排水清洁口（Cleanout）位置

社区融入：了解垃圾回收日；向邻居自我介绍；找附近最近的医院、药房、学校