安省买房
Survey & Easement是什么？
买房前必须搞清楚的产权知识
买房前必须搞清楚的产权知识
土地测量图 · 地役权 · Arthur Zhao · 416-888-6161
签 Agreement of Purchase and Sale 之前，你知道那块地到底属于谁吗？土地边界在哪？有没有人对你的土地拥有合法使用权？这些问题的答案，藏在两份关键文件里：Survey（土地测量图）和Easement（地役权）。忽视它们，可能让你买到一个”用不了”的后院。
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Survey 是什么？
Survey（土地测量图）是由持牌 Ontario Land Surveyor（OLS）出具的法律文件，精确记录：
- 土地边界（lot lines）的精确位置
- 房屋及附属建筑相对于边界的位置
- 围栏、车道、树木等永久性设施
- 任何越界（encroachment）或 Easement 情况
安省买卖交易中，卖家并不被强制要求提供最新测量图。很多房子用的是几十年前的旧 Survey，情况早已改变。
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Survey 的类型
Boundary Survey（边界测量）— 最常用类型，确认土地法定边界，费用约 $1,600–$2,500。
SRPR（Surveyor’s Real Property Report）— 显示房屋与边界的关系，适合买卖交易，也是最实用的选择。
Existing Survey（旧测量图）— 卖家可能保留原始购买时的旧图，可作参考，但若地块有改动则已失效。
注意：2026 年起 ALTA/NSPS 最新标准要求更精确的 Easement 标注，对商业地产买家尤为重要。
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Easement（地役权）是什么？
Easement 是他人对你土地的合法使用权，即使你已经完成购买，这个权利依然存在，随土地永久附着。常见类型：
- Utility Easement — Bell、Rogers、Hydro One 等公用事业公司有权进入你的土地铺设或维修管线
- Drainage Easement — 周边地块的雨水排放可能流经你的土地
- Right-of-Way — 邻居或公众有权穿越你的土地
- Conservation Easement — 限制土地开发，保护生态或景观
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Easement 对你有什么实际影响？
Easement 直接限制你对土地的使用权，可能包括：
- 无法建造围栏或车库 — Utility Easement 范围内禁止永久结构
- 泳池无法施工 — 地下管线区域禁止挖掘
- 后院”实际面积”小于登记面积 — 大面积 Easement 让你的可用空间大幅缩水
- 公用事业公司可进入施工，无需事先通知
Easement 在安省 Land Registry Office 以登记文件形式存在，产权搜查（title search）中可以查到。
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如何查 Easement？
产权搜查（Title Search）— 律师在交割前必做，可发现已登记 Easement
GeoWarehouse— OREA 授权平台，Realtor 可查土地登记信息及历史 Survey
Land Registry Office— 产权文件来源，所有 Easement 必须在此登记方可生效
注意：未登记的口头协议在安省不具法律效力，但历史惯例可能引发纠纷。
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Title Insurance vs. 新 Survey
安省很多交易以 Title Insurance（产权保险） 代替全新 Survey，两者区别：
Title Insurance
费用低（约 $250–$400 一次性），承保未发现的产权问题。不能告诉你 Easement 的具体位置，只能事后赔偿。
新 Survey（SRPR）
费用较高（$1,600–$2,500），但直观显示边界和 Easement 位置，购买前知情，保护更主动。
建议：若准备翻建、加建或在大地块上建设，应要求新 Survey。
Arthur 的经纪人建议
购买前务必在 Condition 期间要求律师进行完整 title search，重点确认后院、侧院是否有 Utility Easement。若你有加建计划（车库、泳池、篱笆），强烈建议委托 OLS 出具新 SRPR，$2,000 左右的费用远比交割后才发现限制问题划算。
买房产权核查流程
Offer 被接受（Conditional）
↓
律师进行 Title Search
↓
发现 Easement → 评估影响
↓
购买 Title Insurance 或新 Survey
↓
Waive Condition → 顺利交割
买前必问这 3 个问题
- 这块土地上是否有任何已登记 Easement？位置在哪里？
- 最近一份 Survey 是哪年出具的？地块自那以后是否有改动？
- 后院或侧院是否存在地下公用管线（hydro、gas、water）？
AZ
Arthur Zhao
Broker · SRS · ABR · MCNE
📞 416-888-6161 · arthurzhao.realtor
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