安省买卖合同（APS）注意事项全解析：签前必读的5大关键

Ontario · 安省买房

买卖合同（APS）签前必读的5大关键

签错一个字，损失可能是几十万 ↓

在安省买房，每一份Agreement of Purchase and Sale（APS）都是法律合同。我见过太多买家在签字时走马观花，事后才发现条款里有”坑”。今天我来拆解五个最关键的注意事项，帮你签得明明白白。

条件条款（Conditions）
是你最重要的保护伞

APS中最重要的部分之一是”条件”。常见条件包括：融资条件（Financing Condition）、验房条件（Home Inspection）、产权审查等。每个条件都有截止日期（Condition Date），如果条件未能满足，买家可以在截止日期前书面通知退出，并取回全额定金。

注意：一旦条件期结束、合同变成无条件（Firm），除非卖家违约，否则你就必须继续交易，不然可能损失定金甚至被起诉。

包含与不包含（Inclusions / Exclusions）
白纸黑字才算数

你以为洗碗机是标配？冰箱会留下？只有明确写进合同的Inclusions才算。常见纠纷：灯具被替换成劣质品、窗帘轨道被拆走、车库控制器不见了。什么东西必须保留，必须一条一条列进Inclusions。同样，卖家想带走的东西（比如某盏特别的吊灯）要写进Exclusions，否则默认归买家。

交房日期（Completion Date）
要与自身情况匹配

交房日期不只是搬家日，更是贷款提款日、律师过户日。如果你的贷款需要60天审批，那交房日就不能设在30天后。一般来说，60-90天的交房期对买家最友好——有足够时间处理贷款、验房、律师工作。如果卖家要求非常短的交房期（比如30天），要评估自己是否来得及。

SPIS（卖家披露声明）
没有不等于没问题

在安省，卖家没有义务主动提供Seller Property Information Statement（SPIS）。如果卖家提供了SPIS，你要仔细核对每一条，尤其是关于漏水、地基、改建是否有permit等。如果没有SPIS，更要靠专业验房来发现问题。切勿以为卖家没说就没问题——沉默不等于”一切正常”。

定金（Deposit）规则
不是越高越好

定金通常在offer接受后24小时内以支票或电汇方式支付给卖家经纪的信托账户，并计入购买总价。定金金额一般是成交价的5%。如果合同里有保护性条件（如融资、验房），未能满足条件时可取回定金。但如果是无条件合同而你临时反悔，定金可能全部不退。所以定金越高，风险越大。

Arthur 的经验提示

很多客人在竞价（多伦多常见的多伦争offer局）压力下来不及细读合同就签字。我的建议是：在看房之前就把自己的底线和条件需求和经纪谈清楚，这样在offer当晚不会手忙脚乱。合同不能反悔，签之前一定要理解每一条。

APS签署流程

谈好价格与条件

↓

买家签署APS（含条件）

↓

卖家接受 → 24小时内付定金

↓

条件满足 → 合同Firm

↓

Completion Date 完成交房

Arthur Zhao 赵云帆

Broker · SRS · ABR · MCNE

📞 416-888-6161 · arthurzhao.realtor

安省买房
买卖合同
APS
合同条件
定金
多伦多房产
华人买家

💰 价格含不含 HST？签新房/楼花 APS 前必看这一行

二手自住住宅：通常 HST 豁免，报价即最终价。
新房 / 楼花 / 开发商楼盘：适用 13% HST。开发商报价多数已含 HST，但也有报「+HST（plus HST）」的——APS 必须写明是「HST included」还是「plus HST」，看错一个词，百万新房可差约 $13 万。
买来出租（非自住）：自住 rebate 不适用，需走出租退税（NRRP），签前先让律师核。

🌏 非居民身份与 NRST（非居民投机税）

安省对外国国民、外国公司、应税受托人购买住宅征 25% NRST，自 2022-10-25 起、适用全安省。任一买方（含配偶/信托受益人）属上述身份，税按全额成交价计。
多伦多市内叠加：2025-01-01 起市级 MNRST 10%，即市内符合条件的外国买家可能面对 25% + 10% = 35%。
动作：下 offer 前先确认所有买方（含配偶）身份；豁免/退税路径（如后续成为 PR）个案咨询律师。

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