非居民购房税（NRST）2026最新规定——外国买家在大多伦多买房完整指南

什么是NRST（非居民投机税）？

NRST（Non-Resident Speculation Tax，非居民投机税）是加拿大安省在2017年推出的一项税收政策，旨在遏制外国买家对房地产市场的投机。简单来说，如果你是外国国籍人士（既不是加拿大公民，也不是永久居民），在安省购买住宅物业，就需要支付等于房价25%的额外税款。注意判断标准是国籍/身份，不是你住在哪里——加拿大公民即使常住海外也不用交。这笔税必须在过户时缴纳，直接交给安省财政部。

这个税率看起来很高，但对于很多外国投资者来说，是进入加拿大房地产市场必须的成本。最关键的是要判断自己是否真的属于”外国买家”范畴，以及是否符合仅有的几项豁免或退税条件。

税率沿革：现在全省统一25%

NRST在2017年推出时只在大金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe，简称GGH——包括多伦多、约克区、皮尔区、杜林区等）征收，税率15%。2022年3月30日起扩大到整个安省并升至20%，自2022年10月25日起再上调为25%（According to Ontario Ministry of Finance）。这意味着在安省买住宅没有地理豁免——无论是市中心还是郊区，省级税率都一样。

多伦多市内还要再加10%：自2025年1月1日起，多伦多市对外国买家额外征收10%的市政非居民投机税（MNRST），与省级NRST叠加，在多伦多市内购买住宅的外国买家合计税率为35%（According to City of Toronto）。MNRST是多伦多市自己的税，只适用于多伦多市范围内的购买。

谁需要缴纳NRST？

这是最关键的一部分。NRST适用于以下买家：

• 非加拿大国籍的个人——只要你的护照不是加拿大，就需要缴税，除非你有PR身份
• 外国控制的公司或合伙企业——即使公司在加拿大注册，但所有权由外国人或外国公司控制，也需要缴税
• 外国信托或基金——用国外信托账户买房也需要缴税

简化来说：只要你不是加拿大公民或PR（又不符合下面的豁免），就要缴25%的NRST；在多伦多市内还要再加10%的MNRST。加拿大公民和PR无论住在哪里都不需要缴。

谁可以豁免或退税？关键身份判断

这是很多外国买家最关心的部分。根据安省财政部现行规定，豁免和退税的范围其实很窄，主要是以下几种情况：

1. 公民和永久居民（PR）——本来就不用交

加拿大公民和PR不属于外国国籍人士，本来就不在NRST征收范围内——即使你同时持有外国护照、或者常住海外。如果你以外国身份买房、在过户登记后4年内取得PR身份，可以向安省财政部申请PR退税（Permanent Resident NRST Rebate），前提是房子只由你本人（或只和配偶）持有，并且一直自住。

2. 留学生和工签持有人——旧退税已经取消

过去安省曾为国际学生和外籍工作者提供NRST退税，但只适用于2022年3月29日或之前签约的交易，补申请期限也已于2025年3月31日截止，现在不再受理。现在持学签或工签买房，要按25%缴税；唯一的退路是日后在4年内取得PR，再申请PR退税。网上很多旧文章还在讲「留学生读满2年可退税」，那是过时信息。

3. 省提名人（Nominee）与受保护人——可豁免

通过安省省提名计划（OINP）获得提名的人（nominee），以及受保护人（protected person，即获得难民保护身份的人），可以申请NRST豁免，需要提供相应证明文件，并且所有买方都要在过户后60天内把这套房作为主要住所入住（投资房不适用）。单纯持有工签（包括公司内部调派）本身不构成豁免理由。

4. 配偶是公民或PR——配偶豁免

如果你是外国国籍人士，但配偶是加拿大公民、PR、省提名人或受保护人，你们一起购买时可以申请配偶豁免（spousal exemption）。条件包括：所有买方在过户后60天内把这套房作为主要住所入住（投资房不适用），共同买方只能是公民、PR、省提名人或受保护人，并需提供证明。签约前务必和律师逐条确认。

退税不是自动的，必须主动向安省财政部申请。目前可申请的NRST退税只有两种：PR退税和工业用途退税（针对改作工业用途的住宅，个人买家一般用不上）。

NRST的计算方式——实际案例

NRST与联邦外国买家禁令（Foreign Buyer Ban）的关系

常见误区：别踩这些坑

买房前的身份确认清单