Arthur Zhao · AZ Real Estate Team

什么是房地产订金？

签了买房合同之后，买家就要付订金，这笔钱最后会算进房子的总价里。

订金在房地产里主要有两个作用：

1. 给卖家一个保障——订金说明买家是认真的，如果反悔不买了，这笔钱就拿不回来了。
2. 预估损失——万一买家违约，法院会拿订金当参考，看该赔多少钱。

在安大略省，订金一般用认证支票或者汇票付。

应该给多少订金？

实话跟你说：订金给得越多，你的offer就越有吸引力。

法律上没有规定订金必须给多少。虽然订金是买卖双方谈出来的，但本地买家心里都有个数，知道什么数算“正常”。在多伦多，订金一般是房价的5%。我们在爱德华王子县买房那会儿，$1000的订金也算“正常”。

如果你给的订金比预期低，卖家很可能觉得你不是真心想买，直接就不跟你往下谈了。更糟的是，人家会觉得你经济上有问题。

要是你在抢offer，订金多少直接是卖家考虑的一个因素。我就见过有人出价低一点，但订金给得高，最后卖家反而选了他。

什么时候要交订金？

在安大略省，除非你们另外说好，不然签了买房合同（APS）之后24小时内，订金就得交到卖方经纪公司手里。

APS的标准条款写的是“24小时”——不是“一个工作日”。所以如果你星期六上午11点签了合同，那订金星期天上午10:59就到期了。要是你觉得24小时太赶，你的经纪可以在合同里写一个更宽裕的时间，比如“到星期一下午6点”。

抢offer的时候，我建议买家在谈offer的同时就把认证支票的订金带上。卖家看到订金已经到手了，就算你第二天反悔，他们也有保障，你的条件自然比别人好。

专家提示：哪怕你刚开始看房，也得确保你的订金（多伦多这边大概是房价的5%）随时能拿出来，别锁在什么虚拟银行或者投资里。很多买家买房前会先申请一个Line of Credit，如果钱都在投资或者RRSP账户里，他们就用Line of Credit取钱来付订金。

如果给订金晚了会发生什么？

如果你的订金没按时交到对方经纪公司，你就违反了买房合同，卖方可以终止交易。这种事我见多了——一旦你晚了，另一个买家可能早就准备好了，卖家一看有机会卖更高价，立马就换人。所以千万别迟交订金。

订金存到哪里去了？

订金一般由卖方经纪公司保管，放在一个信托账户里。信托账户管得很严，定期有人查账。这笔钱不能拿来付经纪公司的工资、房租这些开销。

订金有保险吗？

有保险，但每次索赔最多只能赔$100,000。如果你的订金超过$100,000，最好分两笔付——一笔给卖方经纪公司，另一笔给买方经纪公司或者卖方律师，这样风险小一点。万一保管你订金的经纪公司破产了（这种事很少见），所有索赔加起来也不能超过$3,000,000。

作为买方，我可以拒绝提供押金吗？

有时候抢offer抢得太凶，买家多付了钱，第二天醒来就后悔了。如果合同里没有贷款和验房条件，那你就得买这个房子，也得付订金。安大略的合同签了就生效，有法律约束力，你不付订金，人家可以告你。

您的存款在关闭时会发生什么？

订金最后会算进买家的收房费用里，成为买房总价的一部分。比如你买了个$800,000的房子，付了$40,000订金，那这$40,000加上首付和贷款，一起给到卖方（再扣掉一些费用和调整）。

我是买家 如果我没有拿到贷款，订金会被如何处理？

如果你的offer里写了要拿到贷款才行，而且你在条件期内确实没贷下来（并且你没放弃这个条件），那订金一般会全额退给你，不扣钱。不过要注意，如果你的买房合同里写了别的条款，那你签了什么就得遵守什么。所以签合同前一定要把内容看清楚！

还有一点很重要：订金退给买家，得买卖双方都同意，或者有法院命令。如果卖家觉得你不是真心在履行条件，他们可以拒绝退订金。

如果你买房的时候没加贷款条件，或者你之前放弃了条件，现在贷不下来款，那赶紧给你的经纪和律师打电话。你可能会损失订金，还可能被卖家起诉要求赔偿损失。

如果我不放弃验房条件，我的订金会发生什么？

这得看你签的验房条款具体怎么写的。如果你在规定时间内（比如3天）没放弃验房条件，也没完成验房，那订金一般能退回来。

记住：卖家没有义务去修验房发现的问题，除非他们同意——这在多伦多很少见。如果你决定不放弃验房条件，卖家有权把房子卖给别人。

另外：买家不能拿验房条件当借口随便反悔。想退出合同，必须是因为验房报告真查出房子有问题，而不是随便找个理由。

我是卖家 如果买方没有关闭交易，存款会发生什么？

大多数情况下，所有条件都满足了，买家这时候反悔，那订金就会被没收，买家还可能被起诉要求额外赔偿。这事很严重，也很麻烦，你的律师会告诉你该怎么处理。