投资房贷款规则全解：首付几成、租金收入怎么算进审批
「租金能盖住月供，银行肯定批」——这句几乎人人都信的话，恰恰是投资房贷款里最贵的误会。银行怎么把你的租金算进审批，用「加回法」还是「抵扣法」，可能直接决定你贷不贷得到。
买投资出租房，首付要几成？租金收入能算进贷款审批吗？
能算，但几乎从不按你以为的「全额」算——而且「租金盖得住月供」不等于「贷得到款」。在安省买非自住的出租房（2-4 单元），如果走 CMHC 的 Income Property 保险产品，最低首付是 20%（即最高 80% 贷款成数），且被保物业价值须低于 $1,000,000。租金收入方面，CMHC 给出两条路径：一是把毛租金的一部分（最多 50%）计入你的收入（业内称「加回法／add-back」），二是用「净租金法」（毛租减运营开支）由放款人按自己的内部准则处理（对应「抵扣法／offset」的思路）。两种算法作用点不同，结论也可能不同——这正是本文要讲清的地方。
来源：CMHC Income Property 保险产品页（首付 20%／80% LTV、毛租金最多计入 50%、净租金法、GDS 39%／TDS 44%、被保物业价值须低于 $1,000,000）；OSFI 未受保按揭 MQR 页。2026-08-11 复核。
我是 Arthur Zhao。每年都有客户拿着一套「现金流为正」的出租房来找我，开口第一句几乎一样：「Arthur，这套房月租够付月供，银行没理由不批吧？」
我得先泼一盆冷水：「租金能盖住月供」和「银行愿意贷给你」是两件事，中间隔着一整套你可能没听过的算法。投资房的贷款规则，从首付几成，到银行把你那份租金「算」进审批的方式，都和自住房不一样。这一篇就把两件最关键的事讲清楚：首付这道门为什么至少两成，以及银行到底怎么把租金算进去——「加回法」和「抵扣法」差在哪、为什么同一套房、同样的租金，两种算法可能给出完全不同的答案。
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先纠一个几乎人人都有的误会
很多人把买投资房的逻辑想成一道简单的加减法：月租 $2,600，月供 $2,300，「每月还净赚三百，稳」。于是默认银行也会这么看。
问题在于，放款人审批看的从来不是「租金减月供」这道你自己算的题，而是把你的租金按它自己的规则「打折」后，塞进两个比率里去看你扛不扛得住负债。这两个比率就是 GDS（毛负债服务比率）和 TDS（总负债服务比率）——CMHC 的 Income Property 产品把它们分别设在 39% 和 44%。你以为的「现金流为正」，和银行眼里的「比率过不过关」，是两套完全不同的账。
首付这道门：投资房为什么至少两成
差别从第一步——首付——就开始了。
自住房（1-2 单元、你自己住）可以走保险、低首付：最低 5%（首 $500,000 部分）加 10%（超出 $500,000 的部分）；联邦 2024 年 12 月 15 日起把可上保险的房价上限提高到 $1,500,000。
非自住的投资出租房则是另一条产品线。若走 CMHC 的 Income Property 保险产品，最低首付是 20%（最高 80% 贷款成数），且被保物业价值须低于 $1,000,000——注意这里的百万上限和上面自住房那个 $1.5M 是两码事，别混。换句话说，投资房从掏钱那一刻起，门槛就比自住房高一截。
自住房 vs 投资出租房：从第一步就分道
核心：银行到底怎么把租金算进审批
这是本文最该带走的一段。放款人计入租金，主流有两种思路——「加回法」和「抵扣法」。名字听着抽象，作用点其实很好懂：一个动你的「收入」，一个动你的「负债」。
加回法（add-back） vs 抵扣法（offset）
⚠️抵扣比例是放款人政策，不是全国统一法规。不同放款人对同一份租金给出的抵扣（或加回）比例可能差别很大，所以同一套投资房拿去不同银行，审批结论可能不一样。别把某一家的口径当成「规矩」——真正的比例要以放款人对你个案的评估为准。
一个示例：看两种算法怎么改变结论
用一组假设数字感受一下（仅为说明算法，不是市场行情）：你看中一套投资 condo，假设月租 $2,600，而这套房每月的月供＋地税＋管理费加起来假设约 $3,000。
• 加回法：银行把毛租金的一部分（CMHC 口径最多 50%，约 $1,300）加到你的月收入里，再用抬高后的收入去算你的 GDS／TDS。租金在这里是「收入的补强」。
• 抵扣法：银行按自己的比例把一部分租金从那 $3,000 持有成本里扣掉，只把扣不掉的缺口计进你的负债。租金在这里是「负债的对冲」。
哪种更利于你过关，取决于两件事：放款人给的比例，和这套房租金相对持有成本的高低。当租金相对成本很高、且放款人抵扣比例慷慨时，抵扣法往往更划算；反之两者差距可能不大。关键是——这不是你能自己拍板的，是放款人的政策。
别忘了压力测试：MQR 这一关
算清租金，还有一道全国统一的关卡：压力测试。
对未受保按揭（首付两成及以上，多数投资房落在这一类），OSFI 规定的最低合格利率（MQR）是「合同利率＋2%」与「5.25%」两者取高——也就是说，银行要按这个更高的利率来验你还得起，而不是按你实际拿到的利率。这道关不因为你有租金就免掉。
一个 2024 年的新变化值得记住：自 2024-11-21 起，OSFI 对未受保按揭的「straight switch」（续约时整笔搬到新机构、不加钱、不拉长摊还）不再要求套用这个 MQR。换句话说，纯粹换家银行续约、条件不变，压力测试这一关可能不再挡你——但新买、加钱或改摊还，仍照旧要过。
ℹ️关于压力测试的一个提醒。MQR 的 5.25% 底线与「合同利率＋2%」的口径，来自 OSFI（数据核实于 2026-08-11）；监管数字会调整，落到你身上时请以当时的官方口径与放款人核算为准。投资房绝大多数走未受保按揭，这道关通常绕不开。
💡 我个人的判断是：投资房能不能贷下来，往往不取决于「这套房现金流正不正」，而取决于「放款人用哪种算法、给多高比例算你的租金」。同样一套房，你自己算是稳赚，换到严格的放款人手里可能就差一口气过不了 TDS。所以别等看中房子、下了 offer 才去问贷款——先带着你的收入、现有负债和目标物业，找持牌贷款经纪把「用哪种算法、能贷多少」问清楚，再去谈价。顺序反了，最贵。
拿不准，该找谁
这篇讲的是规则的框架：首付两成起、租金按加回或抵扣计入、还要过 MQR。但每一条落到你身上的具体数字——能贷多少、用哪种算法、比例给到多少——都因放款人、因你个人情况而变。
所以务实的做法是：把这套框架当地图，把具体路线交给持牌贷款经纪或放款人。他们能对着你的实际收入、现有负债和目标物业，跑出真实的审批口径。本文为一般性信息，不构成针对你个人情况的贷款或法律意见；具体审批以持牌贷款经纪／放款人对你的评估为准。
- CMHC Income Property 保险产品 — 非自住 2-4 单元最低首付 20%／最高 80% LTV；毛租金最多计入 50%；净租金法由放款人按内部准则处理；GDS 39%／TDS 44%；被保物业价值须低于 $1,000,000；最长摊还 25 年
- OSFI 未受保按揭最低合格利率（MQR）— 合同利率＋2% 与 5.25% 两者取高
- OSFI — 未受保按揭「straight switch」自 2024-11-21 起豁免 MQR，并对未受保按揭组合实施 LTI 上限
- 加拿大财政部 — 2024 年按揭规则改革：可上保险房价上限自 2024-12-15 起提高至 $1,500,000（适用自住，非投资房产品）
用公司名义买投资房：省税、贷款门槛与责任隔离怎么权衡 →买投资房前注意：生意，现金流/可负担 →投资回报率（cap rate）怎么算？买 GTA 出租房前必须看懂的一个数字 →安省贷款完全指南 →
常见问题 FAQ
投资房首付一定要 20% 吗？能不能像自住房那样只付 5%？
不能。5%／10% 的低首付分档是给自住房的。非自住的投资出租房若走 CMHC 的 Income Property 保险产品，最低首付是 20%（最高 80% 贷款成数），且被保物业价值须低于 $1,000,000（来源：CMHC Income Property 页，2026-08-11 复核）。
银行会把我全部租金都算成收入吗？
不会。以 CMHC 的加回法为例，毛租金最多只有 50% 会被计入你的收入；另一条净租金法（对应抵扣思路）则由放款人按自己的内部准则处理。换句话说，你实收多少租金，和银行「认」多少，是两回事。
add-back 和 offset 到底哪个对我更有利？
看情况。加回法把一部分租金加进你的收入，抵扣法把一部分租金从这套房的持有成本里扣掉。当租金相对持有成本很高、且放款人给的抵扣比例慷慨时，抵扣法往往更宽松；反之差距可能不大。因为比例是放款人政策，最靠谱的做法是让贷款经纪按你的具体情况两种都跑一遍。
我名下已经有带贷款的房子，它的租金能帮我再买一套吗？
通常可以，但同样要「打折」计入，并受你整体 GDS／TDS 和压力测试约束。现有出租物业的净租金或加回租金会进入你的审批测算，但具体计入多少、用哪种算法，取决于放款人。别默认「有一套在出租就一定贷得到下一套」。
买投资房也要做压力测试吗？
要。投资房绝大多数走未受保按揭（首付两成及以上），适用 OSFI 的 MQR：按「合同利率＋2%」与「5.25%」两者取高来验你还得起。只有一种情形可能豁免——2024 年 11 月 21 日起，续约时不加钱、不改摊还地整笔搬到新机构（straight switch）不再套用 MQR。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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