买 GTA 投资房之前，现金流和负担能力你必须先算清这几笔账
20% 首付、压力测试、租金 vs 持有成本、cap rate——把它当生意来算
买 GTA 投资出租房之前，现金流和负担能力要先算清哪些账？
核心是三件事：首付够不够、贷款过不过得了压力测试、月租能不能盖住持有成本。According to CMHC（cmhc-schl.gc.ca），非自住的出租投资房，最低首付是 20%——CMHC 保险不覆盖你不住的纯投资房，没有例外。According to OSFI（osfi-bsif.gc.ca），贷款还要过压力测试：按「你的合同利率 + 2%」与「5.25%」取较高者来核算你的还款能力。把这套算明白，再去看房。
数据来源：Canada Mortgage and Housing Corporation（cmhc-schl.gc.ca，Income Property，最低 20% 首付）；Office of the Superintendent of Financial Institutions（osfi-bsif.gc.ca，最低合格利率＝合同利率+2% 或 5.25% 取高）。
投资房和自住房最大的区别：自住你买的是生活，投资你买的是一门生意。生意要算账，而且要在签字之前算，不是买完才发现每月倒贴。这篇我把下 offer 前必须过一遍的几笔账列清楚——从首付门槛、压力测试，到怎么把租金和真实持有成本摆在一起看，以及 cap rate 和现金流到底有什么不一样。
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门槛一：非自住出租房，至少 20% 首付
ℹ️20% 是「最低」首付，不等于最优。首付越低、月供越高，越容易把现金流压成负的。很多投资人会主动多放首付，就是为了让月供降到租金能盖住的水平——先算现金流，再决定放多少首付，而不是反过来。
门槛二：压力测试，按更高的那个利率算
⚠️压力测试会把你名下所有债务一起算进去。手上已经有自住房贷的人，常常在这一步才发现投资房贷款空间比想象中小。下 offer 前先找贷款经纪做预批，别用「能不能批」去赌 offer 的条件。
把租金和持有成本摆在一张表上
💡 一句话检验：「市场月租 − 月供 − 地税 − 管理费 − 保险 − 空置预留 − 维修预留」是正是负？正数才是真正每月进你口袋的钱；如果靠「房子会涨」来合理化每月倒贴，那是赌增值，不是投资现金流。
Cap rate 和现金流：别把两个混为一谈
把它当一门生意来经营，而不是第二个家
投资房真正的心态切换在这里：你买的是一份会产生收入也会产生成本的资产，不是一个你会偏爱的「房子」。生意有现金流量表、有应急储备、有维修预算、有空置假设。GTA 的现实是租金未必能轻松盖住高利率下的月供，所以更要把每一笔成本摆上台面，按保守假设算，留出缓冲。把感情留给自住房，投资房只认数字。
常见问题 FAQ
在 GTA 买出租投资房，首付最少要多少？
至少 20%。According to CMHC，非自住的纯投资出租房最低首付为 20%（最高 80% 贷款比例），因为 CMHC 房贷保险不覆盖你不自住的投资房，没有低首付选项。
投资房贷款也要做压力测试吗？
要。According to OSFI，银行按「合同利率 + 2%」与「5.25%」取较高者作为最低合格利率来核你的还款能力，而且会把你名下所有负债一起算进去。
算现金流时哪些成本最容易被漏掉？
最常漏的是空置（vacancy）和维修/维护（maintenance）。除了月供、地税、公寓管理费、房屋保险这些固定支出，还要给房子空租期和设备损坏预留预算，否则算出来的现金流会偏乐观。
cap rate 和现金流是一回事吗？
不是。cap rate 大致是「年净营运收入 ÷ 房价」，不含贷款，用来比较资产本身的回报；现金流是扣掉贷款月供后每月实际剩的钱。cap rate 不错的房，若首付低、利率高，现金流仍可能为负。
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