自雇人士在加拿大怎么贷款买房？收入证明、压力测试和 B 类贷款讲清楚
自雇收入「报得低」会卡贷款额度——但用对文件和渠道，自雇买房一样能批
自雇人士能在加拿大贷款买房吗？银行看什么？
能，但银行核收入比打工族严，难点在于自雇人士为了节税往往「报得低」，而银行按你报税的净收入算贷款额度。According to OSFI（金融机构监管办公室），银行对所有借款人都要「严格核实收入」；对自雇人士，通常要看近两年的报税评估（NOA）、个人报税表（T1）和公司财务报表。同时，未保险按揭要过压力测试：According to OSFI，最低合格利率（MQR）是「你的合约利率 +2%」与 5.25% 取其高。
数据来源：OSFI / osfi-bsif.gc.ca（Guideline B-20 收入核实、未保险按揭 MQR）；Bank of Canada（2026 年 6 月政策利率 2.25%）；自雇收入文件实务（NOA / T1 / 公司财务，June 2026）。
我有不少做生意、开公司的客户，明明现金流很好，一申请贷款却卡在「收入不够」。原因是自雇为了合理节税，报税净收入压得低，而银行恰恰按报税数字算额度。这篇我把自雇贷款的收入怎么认、要准备哪些文件、A 类银行批不下来时 B 类贷款怎么用，讲清楚。
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核心矛盾：报税报得低，贷款额度就低
⚠️买房前两年就要规划报税。自雇额度看的是近两年报税净收入。如果你明年想买房、今年还在尽量压低报税，可能自己给自己设了额度上限。买房计划和报税策略要一起想。
要准备的文件：两年 NOA + 报税表 + 公司财务
压力测试：自雇也躲不过
ℹ️利率背景：According to Bank of Canada，2026 年 6 月政策利率为 2.25%。市场利率虽较 2023 年高点回落，但压力测试按「合约利率 +2%」或 5.25% 取其高来核——这道门槛和当下利率高低关系不大，自雇人士尤其要按它倒推自己的额度。
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常见问题 FAQ
自雇贷款利率一定更高吗？
不一定。如果你报税收入充足、文件齐全，能在 A 类银行按正常利率获批。只有当可核收入不足、需要走 B 类贷方时，利率才会更高、首付要求可能更多。
银行算自雇收入用毛收入还是净收入？
通常用你能独立核实的报税净收入（NOA 上的申报收入），不是公司毛流水。这也是为什么节税压低报税会直接压低贷款额度。
自雇要准备哪些文件？
通常是近两年 NOA、T1 个人报税表、公司财务报表，有时还要公司注册/营业执照和银行流水。越完整、越能独立验证越好。
A 类银行批不下来怎么办？
可以考虑 B 类贷方，它们对自雇收入认定更灵活，代价是利率更高、可能要更多首付。找做过很多自雇 case 的持牌贷款经纪帮你比方案最高效。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · GUILD Elite
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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