保险房贷上限升至150万、首次购房可做30年摊还：2024年底新规怎么帮你上车

2024年12月15日生效的新规有两条，都直接放大了买家的购买力：

• 保险房贷上限：100万 → 150万。在加拿大，房价低于上限时可以做「高比例房贷」（首付不到20%、购买CMHC等机构的房贷保险）。上限提到150万后，更多大多伦多的房子进入「低首付可买」范围。
• 30年摊还期扩围。过去保险房贷最长25年摊还。新规下，所有首次购房者无论首付多少，以及任何购买新建房的买家，都可以选30年摊还。

上限提高如何降低首付门槛

加拿大首付规则是分段的：房价首个50万部分按5%，超出部分按10%。

买一套150万的房：50万×5% + 100万×10% = 2.5万 + 10万 = 12.5万首付。

而在旧规下，150万超过了100万的保险上限，必须走非保险渠道，首付要求20%即30万。新规把门槛降了一半以上。（来源：Department of Finance Canada）

30年摊还如何降低月供

摊还期从25年拉长到30年，会降低每月还款额，从而帮助一些买家通过压力测试、提高可负担房价。代价是总利息支出更高、还清更慢、累积净值更慢。

这是一个「现金流 vs 总成本」的权衡：月供紧张、想先上车的首次买家可能受益；现金流充裕的买家未必需要拉长摊还。

两类人：(1) 所有首次购房者（不限首付、不限是否高比例）；(2) 购买全新建造住房的买家（不要求是首次购房者）。如果你既不是首次买家、买的也不是新房，保险房贷仍是25年摊还上限。

首付不到20%必须购买房贷违约保险（CMHC/Sagen/Canada Guaranty），保费按贷款额的百分比计算、通常加进贷款本金。这笔成本要纳入你的总预算考量，不要只看首付变低就忽略它。

Q: 现在买150万的房最少要多少首付？

根据加拿大财政部（2024），自2024年12月15日起保险房贷上限升至150万。按分段首付规则，150万的房首付为50万×5% + 100万×10% = 12.5万加元，前提是符合高比例房贷资格。

Q: 30年摊还期所有人都能用吗？

不是。30年摊还适用于两类人：所有首次购房者（不限首付），以及购买全新建造住房的买家。若两者都不是，保险房贷仍以25年为摊还上限。

Q: 保险房贷上限这次提高是什么时候的事？

2024年12月15日生效，是自2012年以来保险房贷价格上限的首次调整，从100万加元提高到150万加元。

Q: 拉长摊还到30年有什么坏处？

月供变低、更容易通过压力测试，但总利息支出更高、房贷还清更慢、房屋净值累积更慢。本质是用更高的长期成本换取更宽松的当下现金流。