2024 年起 Department of Finance 连续推出 3 项重大贷款改革。哪些对你有影响？哪些是政治信号？
变化 3: Insured Mortgage Switch 免 Stress Test (2024-11-21 生效)
原规则
新规则
实际影响
例：2020 你 high-ratio 5% down 买，rate 2.0%。2025 renewal，原 lender 报 5.0%。现在可以无 stress test 转到另一家报 4.5% 的 lender。每月省 $300+。
实操
对不同买家类型的实际影响
👶 首次买家（特别是 $500K–$1.2M 价位）
三项政策叠加，最大受益人。30 年 amortization 让月供降 8–10%，$1.5M 上限让能买的房子选择多。多伦多 905 区独立屋市场 (主要价位 $1.0M–$1.4M) 的购房门槛实质性降低。
举例计算：年收入 $160K 夫妻，原规则最多能买约 $880K 房子。新规则 + 30 年 amortization，能买到 $1.05M（提升约 19%）。
🏠 换房买家（已经有第一套房）
不算 first-time buyer（除非配偶满足条件），所以 30 年 amortization 只有在买新房时适用。但 Insured Switch 免 stress test 帮换房买家 renewal 时 shop 利率，长期省钱。
🏢 投资客 / 出租房买家
几乎不受影响。Investment property 必须 down ≥ 20% (rental income property rules)，没法 insured。Insured switch 政策也不适用 investment property。政策导向：政府明确希望让首次自住买家受益，不鼓励投资客。
🏗️ 楼花 + 新房买家
大利好。即使不是 first-time buyer，买新房也能用 30 年 amortization。$1.5M 上限对 GTA 新房市场 (大量价位在 $1.0M–$1.5M) 是激活信号。
其他次要变化（2025-2026 持续中）
- HBP (Home Buyer’s Plan) 额度从 $35K 提到 $60K（首次买家从 RRSP 借首付）
- FHSA (First Home Savings Account)持续运行，每年 max $8K，lifetime max $40K，tax-free
- 15-year amortization 自雇 alternative income verification规则放宽（少数 monoline lender）
- HELOC 利率与 prime rate 联动，BoC 2025-2026 维持 prime 4.95%
- Stress Test rate 仍是 max(contract rate + 2%, 5.25%)，没变
这三项政策的核心信号是：政府想刺激首次买家市场 + 新房市场，同时给消费者 mortgage renewal 的谈判权。对你影响多大，取决于你是哪类买家。最大受益人是 $1.0M–$1.5M 价位、首次买家、二手房+新房都看的家庭。
新政下，买家应该做什么
重算 buying power
考虑 30 年 amortization 的 trade-off
Renewal 提前 6 个月 shop
等不到 '更好政策' 才出手
ℹ️政策风险提示：这些政策由 Department of Finance 行政发布，不需要议会通过。下届政府如果转向 (e.g., 收紧 mortgage policy 控制房价)，部分政策可能 reverse。但短期内 2026 年内不太可能。
贷款新政常见问题
Q.我 2020 买的 high-ratio mortgage，2025 renewal 能不能改 30 年 amortization？
A.不能（一般情况下）。 30 年 amortization 是 origination 时确定的。Renewal 只是 rate 重置，amortization period 继续按原合同走。但你可以问 lender 能不能 ‘extend amortization’ （部分 lender 允许，需要重新 qualify），或者 refinance（不是 renewal）来重新设定 amortization。
Q.投资房 (rental property) 能用 5% 首付吗？
A.不能。Rental / investment property 仍然要求 down ≥ 20%。如果你自住一部分、出租一部分 (owner-occupied multi-unit)，可以按 owner-occupied 规则。‘house-hack’ 模式 (买大房分租) 是 GTA 投资客常用合规路径。
Q.新房定义是什么？买楼花算吗？
A.新房包括：(a) builder-built 新建独立屋 / townhouse / condo（从未居住过）；(b) condo / townhouse 楼花交接；(c) Substantial renovation 后 90% 以上空间是新的 (CRA 定义)。不包括：装修过的旧房、Assignment 的 condo（看具体合同）、Resale。
Q.Insured Switch 免 stress test，那原 mortgage 是 uninsured 怎么办？
A.Uninsured renewal 同 lender 也可以免 stress test（OSFI 2024 已确认）。但 uninsured + 换 lender 仍要 stress test。这是 2024-2026 政策的不平等点——insured 的人可以自由 shop，uninsured 的换不动。OSFI 已经在 consultation 这一点，预计 2026 年中可能调整。
Q.$1.5M 房子用 insured，CMHC 保险费多少？
A.$1.5M down 10% (= $150K)，mortgage = $1.35M。Mortgage insurance premium 约 3.85% of mortgage = $51,975（加进 mortgage，不是 upfront cash）。30 年 amortization 下，$51,975 of insurance premium 的利息累计 约 $30K+。所以 insured $1.5M 房子比 conventional 20% down 在总成本上贵了约 $80K—— trade-off 是不用一次掏 $300K 首付。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · GUILD Elite
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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