加拿大贷款预批的完整流程：文件、stress test、rate hold 全攻略

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核心文件（必须提供）：
• 最近 2 份 paystub（工资单）
• 最新一年的 T4（年度工资税单）
• 最新一年的 NOA（CRA Notice of Assessment）
• 90 天的 bank statement（显示首付来源）
• 政府身份证（驾照 + 第二证件）
• Employment Letter（雇主信，写明职位、年薪、工作时长）

额外可能要求： 公司商业登记（如果你是 sole owner / consultant）、第二份税单（去年和前年都要）、奖金/佣金 2 年记录。

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自雇 (Self-Employed) 受到额外审查：
• 最近 2 年的 T1 General（个人税表）
• 最近 2 年的 NOA
• 最近 2 年公司财务报表（Income Statement, Balance Sheet）
• 公司 GST/HST 注册和最近 2 年的报税记录
• 公司银行流水 6–12 个月
• 行业牌照（如有）

常见挑战： 自雇人士通常会通过合法 deduction 把 net income 做低节税——但这恰好是 lender 评估你贷款能力的依据。买房前 1–2 年规划税务时，要平衡税务节省 vs 贷款能力。

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FINTRAC（加拿大金融情报中心）要求 lender 必须证明首付来源合法——这是反洗钱核心要求。

合法来源：
• 自己长期储蓄（90 天银行流水显示）
• 卖出资产收益（股票、基金、房产）—— 提供 statement
• RRSP Home Buyer’s Plan（首房 buyer 提取 $35,000 / 配偶可再 $35,000）
• 父母 gift（gift letter 必须写明 “不需要偿还”）
• 加拿大境内已 declare 资金

问题来源： 突然出现的大额 deposit（90 天内）、未 declare 的境外汇款、加密货币卖出（很多 lender 不接受）。

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OSFI Stress Test 公式： 你的合格利率 = max(合同利率 + 2%, 5.25%)。

2026 年 5 月当前状况下，5 年固定利率约 4.39%，所以合格利率 = max(4.39% + 2%, 5.25%) = 6.39%。

意味着什么： 即使你拿到 4.39% 的实际利率，lender 必须按 6.39% 计算你的还款能力。这意味着你能负担的贷款额比按实际利率算少 15%–20%。

谁要过： 所有 federally regulated lender（Big 5 + 大部分 credit unions）的新 mortgage、refinance、新 lender 转贷都要过。

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Stress test 之外，lender 还会算两个比例：

GDS (Gross Debt Service Ratio)： 房贷月供 + property tax + heating + 50% condo fee 占税前总收入的 ≤ 39%。

TDS (Total Debt Service Ratio)： GDS 中的房产支出 + 其他所有月供（车贷、信用卡、学生贷）占税前总收入的 ≤ 44%。

3 条线（stress test、GDS、TDS）每一条都要过。实操建议： 申请 pre-approval 前，先把信用卡余额还到最低、不要新办大额信贷——直接影响 TDS。

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2025 年新规： 当你的 mortgage 到期 renewal 时，如果你留在原 lender，不需要再过 stress test。

之前规则：renewal 时换 lender 需过 stress test，原 lender 不需要——但很多人即使知道这点，也不敢换 lender 去争取更好利率，因为怕过不了 test。

新规之后，原 lender 拿这个垄断了 renewal 客户。提醒： 如果你正面临 renewal，2025 年起换 lender 也只需要标准 stress test，不再有「差别待遇」——可以放心 shop around。

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Pre-qualification 是初步估算，通常只问几个问题（收入、债务、首付），不拉信用报告，不审核文件，5 分钟出结果。

意义：让你大概知道自己能买多少钱的房子。但这不是真正的预批——卖家不会把它当回事，因为没有任何审核。

大多数银行的网上「mortgage calculator」做的就是 pre-qualification 级别。

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真正的 pre-approval 包括： 1) 提交完整文件；2) lender 拉信用报告（hard inquiry）；3) 过 stress test；4) 出具 pre-approval letter；5) 锁定利率 90–120 天。

这份 pre-approval letter 在 GTA 抢 offer 时几乎是必备——它告诉卖家「这个买家已经过 lender 审核，资金有保证」。

Hard inquiry 影响信用分： 一次 pre-approval 通常掉 5–10 分。但 30 天内多家 lender 的 mortgage hard inquiry 会被 Equifax / TransUnion 视为一次（rate shopping 期），不会重复扣分。

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Pre-approval ≠ 最终批准。 最终批准（final approval / commitment letter）需要在 offer accept 后才完成，包括：

1) Property appraisal—lender 派 appraiser 对房子估价，确保不超过买价；
2) Income re-verification—pre-approval 到 final 之间如果换工作或减薪，必须 disclose；
3) Title search and insurance—律师验产权清晰；
4) Property insurance binder—证明房屋保险已购。

Offer 时的 financing condition（10–14 天）就是给这一系列动作留时间。如果跳过 financing condition 直接接 firm offer，pre-approval 没用——你必须独立保证最终批准。