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银行评估（Appraisal）低于成交价，意味着银行只肯按评估价放贷，差额必须买家自己补。这种情况在竞价激烈的大多伦多市场并不罕见。买家有4条路可走：①补差额 ②重谈价格 ③申请二次评估 ④行使退出条件。提前了解规则，才能在offer阶段做出理性决策。
什么是银行评估（Appraisal）？为什么它会低于成交价？
当你的offer获卖方接受后，银行在批准贷款之前，通常会委托一位持牌评估师（Licensed Appraiser）对物业进行独立估值——这就是所谓的银行评估（Bank Appraisal / Mortgage Appraisal）。银行只会按评估价放贷，不会按成交价放贷。
根据加拿大抵押贷款及住房公司（CMHC，2024）的规定，所有贷款价值比超过80%的按揭均须通过评估或自动估值模型（AVM）核实物业价值。
评估低于成交价（Appraisal Gap）最常见的原因包括：市场升温过快、多盘竞争抬高情绪溢价、评估师使用的可比房源（Comparables）数据偏保守，以及物业地处成交稀少的冷门区域。
银行评估 vs MPAC评估价：两者有什么区别？
很多买家第一次遇到”评估价”时，容易把两种完全不同的东西混淆。下面是关键区别：
- 由银行委托持牌评估师完成
- 目的：确认物业价值支撑贷款额度
- 每次申请按揭时进行
- 费用约 $300–$500，通常买家承担
- 直接影响你能借到多少钱
- 由安省政府机构MPAC定期更新
- 目的：计算地税（Property Tax）
- 每4年大范围重新评估一次
- 免费，出现在年度地税账单上
- 与市场成交价常有较大差异
关键点：当卖家报价或讨论”评估价”时，若没有特别说明，通常指的是MPAC评估价。但银行放贷时用的是独立评估师的估价，与MPAC无关，也与成交价无关。
为什么Appraisal会低于成交价？
在多伦多、密西沙加、万锦等大多伦多市场，竞价战（Bidding War）是常态。成交价往往被情绪推高，而评估师依赖的是已完成交易的历史数据（Closed Sales），结果很可能追不上市场节奏。
常见导致评估偏低的原因：
多个买家竞争同一房源，出价层层叠加。评估师面对的是”情绪价”，而他的工作是找到”公平市值”（Fair Market Value）。
评估师使用过去90天内的已成交房源做比较。若市场近期大涨，历史数据就无法反映当前价格水平。
独特地段、少见户型、稀有地块——越难找到可比房源，评估师越倾向于保守估价。
不同评估师有不同的估价风格，银行委托的评估师通常更偏保守，以控制银行自身风险。
评估价低于成交价：买家的4个选择
假设成交价 $900,000，银行评估价 $850,000，差额 $50,000——你怎么处理？
哪些情况下银行一定会要求评估？
并非每笔按揭都会触发人工评估。以下情况下，银行几乎必然会委托评估师上门：
- 首付比例低（贷款价值比 LTV 超过80%，即需要CMHC保险的按揭）
- 物业价格偏高（通常超过 $1,000,000 需要人工评估）
- 银行系统自动估值（AVM）结果显示价格与成交价差异较大
- 再融资（Refinancing）或转贷（Switch）时
- 新客户，银行对物业及买家了解不足
- 物业类型特殊（如农场、水边地产、工商住混合用途）
经纪人提示：在提交offer之前，可以先与你的贷款经纪（Mortgage Broker）确认银行是否会要求全面评估，以及评估的大概时间线，避免在最后关头出现意外。
预防建议：在offer阶段就要考虑Appraisal风险
最好的应对策略，是在下offer之前就把评估风险算进去。以下是实战中常用的预防措施：
评估风险不是买家单方面的问题，而是整个交易结构的一部分。一个好的经纪人应该在offer策略阶段就和你讨论评估风险，而不是等评估报告出来再手忙脚乱。
在没有融资条件的offer（Unconditional Offer）中，如果评估低且你无力补足差额，可能面临违约风险。违约不仅会损失定金（通常为成交价的5%），还可能面临卖方的进一步索赔。这是竞价市场中最需要权衡的风险之一。
常见问题解答（FAQ）
不一定。差额补足是选项之一，但买家也可以选择与卖方重新协商降低成交价、申请第二次评估，或在合同有评估/融资条件的前提下撤单。具体选哪条路取决于合同条款、市场情况和你的财务准备。
有时有用。如果你认为评估师使用的可比房源（comparables）不合理，或遗漏了近期成交数据，可以向银行申请第二次评估或换一位评估师。但不是所有银行都接受，且成功率因情况而异。准备充分的可比数据是关键。
如果你的offer没有评估条件（waived appraisal contingency），则必须按合同价格完成交易。此时只能选择补足差额现金，或与卖方协商（卖方有权拒绝）。这正是竞价市场中去条件的主要风险之一，下offer前必须慎重评估财务承受能力。
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