把 Condo 出租，你比普通房东多欠一份责任：Condominium Act 第 83 条义务清单

签好租约、走完 LTB 那套，只是普通房东的功课。condo 房东头上还叠着一部《共管公寓法》——第 83 条，就是你对法团那份「多出来的义务」的核心。

我是 Arthur Zhao。做了这么多年出租代理，我见过太多 condo 房东栽在同一个盲区：他们把「房东功课」等同于「签好租约 + 懂 LTB」，于是租约签得漂亮、first and last 收得清楚，却在几个月后收到法团管理处一封信——「你什么时候把单元租出去的？为什么没通知我们？」

问题出在：普通房东只跟一部法打交道（Residential Tenancies Act，处理你和租客的关系）；而 condo 房东头上还叠着第二部——Condominium Act《共管公寓法》，处理你和「法团」的关系。这层多出来的义务，核心就落在第 83 条。这一篇我把 s.83 逐条摊开：你到底要在几天内、向谁、交哪些东西，哪几处最容易漏，漏了又会有什么真实后果。至于 RTA 那套通用房东义务，不是本文重点，我放在文末相关阅读里。

先分清：condo 房东背的是「两套规则」

把 condo 出租，本质上是同时踩进两套规则里，很多人只看到第一套：

第一套，是 RTA（Residential Tenancies Act）。它管的是你和租客之间——标准租约、押金规则、涨租限制、纠纷去 LTB（房东租客委员会）。这一套，所有安省房东都一样，不分公寓还是独立屋。

第二套，是 Condominium Act《共管公寓法》。它管的是你和「法团」（condo corporation）之间。你买的不只是一套房，还是这个法团的成员；一旦你把单元交到「非业主」手上住，法团有权知道谁住进来了、并确保对方也守它的规矩。第 83 条，就是这套规则里给房东立的核心义务。

本文只讲第二套里的 s.83。第一套（通用房东义务、标准租约、LTB 流程）我不在这里重复，文末有相关阅读。

普通房东 vs condo 房东：多出来的到底是哪一层

Condominium Act 第 83 条：出租 condo 的核心义务条款

s.83 其实只讲三件事：出租或续租后要通知法团（并交材料）、退租未续也要通知法团、法团要把这些通知存档。听起来简单，但每一小项都有「交给谁、交什么、几天内」的硬要求，漏一环就算不合规。下面用一条时间线走一遍。

「交租约副本」还是「交摘要表」？别默认要把整份租约给出去

这是第一个被 curator 类摘要讲拧的地方：s.83(1)(b) 不是要你「必须上交整份租约」——你可以交租约副本，也可以只交一份部长订明格式的摘要，两者二选一。

这份摘要有政府的标准格式（表头写着「Summary of Lease or Renewal, clause 83(1)(b)」）。我看过表格原件，它要填的是：租客姓名、电话、租期起止日、有无续租选项、租金金额，以及一句业主确认——「我已把 declaration、by-laws、rules 交给了租客」。

对不少房东来说，交这份摘要比把整份租约（含各种私人条款）上交更可控。不过要留意：摘要表里本身就有一栏「租金金额」，所以「用摘要就能完全不披露租金」是误解——想清楚你要交哪一份，但两条路都得让法团拿到 s.83(1)(b) 要求的那几项信息。

两个最常被漏掉的触发点：续租、退租

除了「副本 vs 摘要」，还有两处最容易栽：

① 续租同样触发 10 天义务。不少房东觉得「第一次签的时候报过了，以后续约就不用管了」——错。s.83(1) 明写「出租或续约」。你续签一个新的定期租约，10 天的时钟就重新走一遍。（换了新租客当然更要重新走一遍全套。）

② 退租未续，也要 10 天内书面通知。这半条（s.83(2)）最常被整个漏掉。租客搬走、租约结束又没续，你以为「没事了」，但法团的出租册还挂着你——你有责任书面通知它「这套已经不再出租」，同样是 10 天。

法团为什么盯这件事：从一本记录，到你的 status certificate

s.83(3) 要求法团把它收到的这些通知存档成一份记录（业内叫「出租通知清单」，List of Lease Notifications）。别小看这本册子，它有一个对买家、银行都可见的下游后果：

安省的 status certificate（现状证明书，Form 13）里，有一项要披露：法团在证书日期之前的那个财政年度里，是否收到过 s.83 通知、有多少套单元被登记为出租。换句话说，你有没有依法报备，会沉淀进这套单元乃至整栋楼的「档案」——将来买家做尽调、银行审贷时都可能看到。这也是为什么法团（和管理公司）对 s.83 通知并不马虎。

不通知会怎样：没有「罚单」，但有更贵的后果

先把话说清楚：Condominium Act 并没有为违反 s.83 单独设一笔「按天计的固定罚款」。所以别指望有人给你开张几百块的罚单——真实的风险是另一种，而且可能贵得多。

按 Condominium Act 的条文：法团（以及业主、占用人、按揭权人等）可依 s.134(1) 向安大略高等法院（Superior Court of Justice）申请合规令（compliance order），强制你遵守本法及法团的 declaration、by-laws、rules。依 s.134(3)，法院可判你赔偿因不遵守造成的损害，并支付申请人取得该命令的费用。依 s.134(5)，法团一旦取得这类损害赔偿或费用判令，该笔钱连同法团取得命令的额外实际成本，会被加到你这套单元的 common expenses（管理费）上。

接下来是很多房东没算到的一环：一旦你拖欠这笔管理费，法团可依 s.85(1) 对你的单元登记留置权（lien，含未付金额、利息与合理法律费用）；而依 s.86(1)，这个留置权优先于该单元上几乎所有已登记与未登记的产权负担——哪怕那负担早于留置权产生，通常也包括你的按揭。
但优先权不是绝对的，两个限定务必记住：① 留置权会在「引致它产生的违约」发生后 3 个月届满，除非法团在此期限内登记一份部长订明格式的 certificate of lien（s.85(2)）；② s.86(1) 的优先权有例外（如某些 Crown claim、市政与教育税费等），且依 s.86(5)，法团若没有依法通知你的按揭权人（产权负担权利人），就会对该负担丧失优先权。

还要留意救济路径本身有分岔：s.134(2.4) 明文规定，凡属可依 s.1.36 向共管公寓仲裁庭（Condominium Authority Tribunal，CAT）申请解决的争议，s.134（上级法院路径）不适用——所以具体走法院还是走 CAT，取决于争议类型；属 CAT 受理范围的，须走 CAT。

（顺带一提软成本：s.83(1)(c) 那份文件你没给租客，日后租客违反法团规则时，执法链条会更难走通，而夹在中间挨罚的往往是你这个业主。）

房东出租 condo 的 s.83 合规清单（+ 一句免责）

① 定好时钟。签约或续约当天起，给自己设一个 10 天的提醒。
② 报备法团。书面通知管理处「本单元已出租」。
③ 交对材料。租客姓名 + 你的地址 + 租约副本或订明摘要（二选一，都要含 s.83(1)(b) 的信息）。
④ 转给租客。declaration、by-laws、rules 各一份，最好留个已交付的凭据。
⑤ 退租再报。租约结束又没续，10 天内书面通知法团划掉登记。
⑥ 存底。把每次报备、交付的邮件/回执留档——万一将来有争议，你要证明自己按 s.83 做过。

一句合规免责：本文是一般性信息，不是针对你具体情况的法律意见。s.83 的具体适用、你所在法团的 declaration/by-laws/rules 细节，以及不合规的处理，请咨询 condo 律师或你单元的物业管理公司；本文引用的法条以安省官方 e-Laws 最新版本为准。

Arthur Zhao

Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS

VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.

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