卖房又买房，贷款怎么办？讲清楚「转移贷款」(porting) 和提前解约罚金
同时卖旧房买新房时，把现有低利率搬过去，能省下一笔可观的解约罚金
卖旧房买新房时，现有的低利率按揭可以保留吗？
可以——通过「转移贷款」(porting)，把现有按揭的余额、利率和条款整体搬到新房，而不必解约重签。According to FCAC (加拿大金融消费者管理局)，porting 的最大价值是让你保住一个低于当前市场的旧利率，同时避免提前解约 (break) 要付的罚金。但前提是：你要在贷方规定的时间窗内同时完成卖和买，并且重新通过资格审核。
数据来源：FCAC / canada.ca（转移与提前解约）；CIBC、RBC 产品页（porting 与 blend 机制）；Bank of Canada（2026 年 6 月政策利率）；OSFI（压力测试 MQR）。
我经常碰到这样的客户：几年前锁了一个 2% 出头的好利率，现在想换房，一听说要解约重新贷款、按今天 4% 多的利率，心都凉了。其实有个常被忽略的工具——porting（转移贷款）。用好了，它能让你把那个低利率「搬」到新房，省下少则几千、多则几万的解约罚金。这篇我把机制、罚金算法和时间窗的坑讲清楚。
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什么是 porting：把旧贷款搬到新房
新房贷得更多：blend「混合利率」加按
如果不能转移：固定 vs 浮动的罚金算法
⚠️IRD 可能很可观。固定利率在剩余期限较长时，利差罚金动辄上万。如果你大概率几年内会换房，签约时就该把「可转移」和罚金条款问清楚——这是选贷款产品时容易被忽略、却很值钱的一条。
时间窗：卖和买必须卡在贷方规定的天数内
ℹ️利率背景：According to Bank of Canada，2026 年 6 月 10 日政策利率维持在 2.25%。利率较 2023 年约 5% 的峰值已明显回落，但多数几年前锁定的旧利率仍低于今天的新贷款利率——这正是 porting 仍然有价值的原因。
别忘了：转移要重新过资格审核
常见问题 FAQ
porting 和 refinance 有什么区别？
Porting 是把现有贷款原封不动搬到新房，保留旧利率和剩余期限，通常发生在卖房买房同步时；refinance 是重新谈一份贷款，可能解约、可能罚金、利率按今天市场重定。换房想保住低利率，优先考虑 porting。
新房比旧房便宜、贷款额变小，还会有罚金吗？
可能会。According to FCAC，如果新房需要的贷款额比旧余额小，被减掉的那部分可能仍触发提前还款罚金。降级换小房时，务必让贷方先算清楚这部分成本。
浮动利率解约的罚金一般是多少？
通常是3 个月利息，按未还余额计算，相对固定利率的 IRD 要温和得多。固定利率则是「3 个月利息」与 IRD 取其高，剩余期限长时 IRD 往往更大。
我怎么知道我的贷款能不能 port？
看你的贷款合约，或直接问贷方/按揭经纪。不是所有产品都可转移，而且即使可转移也要重新通过资格审核。最好在挂牌卖房之前就把这件事确认好，免得临时被动。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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