过桥贷款（Bridge Financing）：先买后卖怎么操作、利息怎么算、有什么风险

换房最常见的尴尬：你看中的新房成交日是 2 月 15 日，旧房成交日却是 4 月 10 日。新房交割那天律师就要钱，可你的首付主要压在旧房的净值里，要等 4 月 10 日卖房款到账才拿得到。中间这近两个月的资金缺口，正是过桥贷款要填的洞。

它的逻辑很直接：贷款人根据你旧房预计的净售房款，先垫一笔钱给你交新房首付；等旧房成交、卖房款到位，这笔过桥贷款连本带息一次还清。整个过程由贷款人和你的地产律师协同——律师负责登记过桥贷款，并保证旧房一成交就立刻清偿。来源：Ratehub.ca。

要借多少：差额怎么定

过桥的金额不是旧房卖价，而是你新房首付里、暂时拿不出来的那一块。常用的算法是：

需要的过桥金额 ≈ 新房首付总额 − 已付定金（deposit）

举个 WOWA.ca 的简化例子：新房买价 35 万、已付 5% 定金 1.75 万、想用旧房净值出 16.5 万首付，那么过桥贷款约 14.75 万；从新房成交（2 月 15 日）到旧房成交（4 月 10 日）相隔约 55 天。利息就对这 14.75 万、按这 55 天来算。来源：WOWA.ca。

利息怎么算：按天，不按年

这是过桥贷款最容易被吓到、其实最不必怕的地方。它的利率确实比普通按揭高——根据 Ratehub.ca 与 WOWA.ca，通常是 Prime + 2% 到 + 3%（个别口径会到 +4%）。但利息按天计、按实际占用天数收，不是按整年。常用公式：

利息 ≈ 借款额 × 年化利率 × 占用天数 ÷ 365

截至 2026 年 6 月，加拿大各大银行的基准利率（Prime）为 4.45%（来源：Ratehub.ca），对应过桥利率大约 6.45%–7.45%。套 Ratehub 的口径：一笔 5 万的过桥贷款、持有 30 天、按 Prime + 2.5%，利息大约 250 到 350 加元，再加管理费。金额不大，是因为时间短，不是因为利率低——这点要分清。来源：Ratehub.ca。

这是整件事的硬门槛。银行（A-lender）批过桥贷款的前提是：你旧房已经无条件成交（firm sale）——买卖合同的全部条件（验房、贷款、卖楼花等）都已解除，有一个确定的成交日。银行要核实售房合同已经 firm，才知道这笔垫款几号能收回。来源：Ratehub.ca、TD。

如果旧房只是「有条件接受 offer」或干脆还没卖，主流银行通常不做；你可能要转向私贷，而私贷利率和费用都更高、风险也更大。先卖到 firm、再去谈过桥，是最稳的顺序。

• 期限很短：机构类贷款人通常把过桥期限压在 90 到 120 天以内；少数情况能做到约 6 个月，但越长条件越严。到旧房成交日一次结清。来源：Ratehub.ca、WOWA.ca。
• 额外费用：除利息外，一般有一笔一次性管理费约 200–500 加元，加上律师处理过桥安排的费用。私贷可能改按贷款额的 1%–3% 收，金额随贷款变大而上升。来源：Ratehub.ca。
• 最大的风险——旧房交割黄了：过桥贷款的整套逻辑都押在旧房 firm sale 会如期成交上。万一买家违约、临时拿不出钱，你就要在毫无准备的情况下，同时背着新房按揭和一笔到期的过桥贷款。这也是为什么银行坚持要 firm sale。
• 口头估算不算数：过桥金额按旧房预计净售房款定，但能批多少、利率多少、费用多少，要以贷款人书面确认为准，别凭中介或邻居的「大概」下定。

Q: 过桥贷款的利息是怎么算的？

按天算。利息只对你借的那笔差额（bridged amount）、按实际占用的天数计收，常见公式是「借款额 × 年化利率 × 天数 / 365」。利率通常为基准利率 Prime + 2% 到 + 3%。因为只借几周到几个月，总利息往往是几百加元量级。来源：Ratehub.ca、WOWA.ca。

Q: 申请过桥贷款一定要旧房已经卖掉吗？

对大多数银行（A-lender）来说，旧房必须已经无条件成交（firm sale），即买卖合同的所有条件都已解除、有确定的成交日。没有 firm sale，主流银行一般不批；只有部分私贷会考虑，但利率和费用更高。来源：Ratehub.ca、TD。

Q: 过桥贷款一般能借多久？

很短。机构类贷款人通常把期限压在 90 到 120 天以内，到旧房成交那天连本带息一次还清。少数情况下可做到约 6 个月，但期限越长、对贷款人风险越大，条件也越严。来源：Ratehub.ca、WOWA.ca。

Q: 过桥贷款除了利息还有什么费用？

通常有一笔一次性的管理费（administration fee），大约 200 到 500 加元，外加律师处理过桥安排的费用。私贷可能改按贷款额的 1% 到 3% 收费，金额会随贷款变大而明显上升。来源：Ratehub.ca。