签买家代理协议（BRA）之前，6 个贷款准备动作让你不踩雷

核心要点

BRA 是合同，不是 ‘试试看’

TRESA 2023 强制要求 buyer 在签 offer 之前必须有书面 BRA。BRA 一般 60-180 天，包含 holdover clause——签了就有责任。如果你 qualify 不了贷款，所有看房 + 看好房子无法 commit = 失去机会成本。

Pre-Qualification ≠ Pre-Approval

Pre-Qualification：你告诉银行收入和负债，银行口头说 ‘around $X’。无约束、无 credit check。
Pre-Approval：完整文件审核 + credit pull + 锁定利率（90-120 天）。有约束力。

找 broker 时一定说 ‘I need a real pre-approval with rate hold’，不要被 ‘pre-qualified up to $1.2M’ 这种 marketing 话术误导。

动作 1：拿真正的 conditional approval

包含：(a) 信用 pull + Beacon 评估；(b) 收入文件（T4, NOA, paystub）；(c) 负债清单；(d) Down payment proof。有效期 90-120 天，可申请延期。 工具：找 mortgage broker（免费）或直接去 RBC/TD 等 big-5。

注意：approval 不等于 100% guarantee——最终 commitment 还要看具体房源的 appraisal + property type。

动作 2：通过 Stress Test

OSFI B-20：所有 OSFI-regulated lender（大银行、credit union 部分）要求 buyer 通过：contract rate + 2% 或 5.25%（取高的）。

例：$800K 房子 + 20% 首付 + 5 年固定 4.5% → 不止按 4.5% qualify，按 6.5% qualify。Income 需求多 20-25%。

非 OSFI lender (B-lender, MIC) 不强制，但利率高 1-3%。

动作 3：Down Payment 来源 90 天 paper trail

Anti-money-laundering 要求：down payment 必须有 90 天 paper trail。
• 自有存款 → 90 天 bank statement
• Gift（家人）→ Gift Letter + 给方 90 天来源
• 卖另一套房 → APS + closing statement
• RRSP（First Home Buyer Plan）→ 提前 90 天放入 RRSP

大额现金 deposit（>$10K）会被特别审查。如果你最近 30 天有 unexplained deposits，lender 直接卡住。

动作 4：Beacon Score ≥ 680

Beacon 起步线：
• 760+ : prime rates + 灵活 product
• 680-759 : standard prime rates
• 620-679 : 部分 lender 不 take，rates 高 0.5-1%
• <620 : alternative lender（B-lender），rates 高 2-4% 签 BRA 前 30 天 不要 apply 新信用卡 / 车贷 / 大额贷款——hard inquiry 会暂时拉低 score 5-15 分。

动作 5：6 个月 Reserve

Reserve = down payment 之外的现金储备，能覆盖 6 个月的 PITI（principal + interest + taxes + insurance）。Lender 不一定 hard require，但 jumbo loan ($1M+) 和 condo 普遍要查。

$3,500/月 PITI × 6 个月 = $21,000 reserve。不能用 RRSP / TFSA 假装是 reserve——必须 liquid。

动作 6：Co-signer / Gift Letter 提前 6 个月

如果 income 不够，常见两种 boost：
• Co-signer（家人加入合同）：lender 看双方 income + credit。注意 co-signer 自己的负债也算进 ratio。
• Gift Letter（家人给 down payment）：需要正式 letter + 给方 90 天 bank statement + 转账记录。

这两种 setup 都要 6 个月时间（沟通、文件、tax 影响），不要等到要 offer 才安排。

保持财务现状

签 BRA 到 closing 期间（通常 30-90 天）：
• 不换工作（lender 会重新 verify income）
• 不 apply 新信用卡
• 不做大额转账（>$5,000 unexplained）
• 不离职 / 退休 / 减时

有客户在 firm 之后离职去 startup，closing 当天 lender 撤回 commitment——deal 崩，损失 deposit。

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