APS定金条款详解——卖家违约，买家怎么办？

1

TL;DR · 一句话总结

卖家在合同生效后反悔不卖，买家有权要回全额定金，还可以通过法律手段追索额外损失——包括差价赔偿和法律费用。定金并非买家唯一的保护，但维权有时需要时间和法律成本。

在安省，购房合同（Agreement of Purchase and Sale，APS）中有专门的Deposit（定金）条款，主要规定以下内容：

定金金额：通常为成交价的1%–5%，大多伦多常见约$20,000–$50,000（以$100万房产为例）。金额越高，表示买家越有诚意，在多Offer竞争中也更有优势。

缴纳时间：合同通常要求在Offer被接受后24小时内，以银行本票（Bank Draft）或电汇方式缴纳。逾期视为违约，卖家有权终止合同。

存放位置：定金由卖方经纪行的信托账户（Trust Account）保管，不属于卖家，直到交割完成才会划转给卖家。

定金性质：合同生效（变为Firm/无条件）后，定金原则上不可退还——但这是针对买家违约的情况。若卖家违约，规则完全不同。

卖家违约通常发生在以下几种情况：

1. 卖家后悔，拒绝配合交割
房价在合同签署后大幅上涨，卖家认为自己卖亏了，拒绝向律师提供交割所需文件，或拒绝配合产权过户。这是最常见的违约情形。

2. 卖家已同时签了另一份合同
极少数情况下，卖家在已接受买家A的Offer后，又和买家B签署了合同（通常是更高的出价）。这构成双重违约，法律后果非常严重。

3. 卖家自身原因无法交割
例如卖家无法清偿现有抵押贷款（Mortgage Discharge），导致产权无法干净过户。这种情况下卖家可能并非主观违约，但买家仍有法律救济途径。

4. 卖家虚报房屋状况
卖家在Disclosure中隐瞒重大缺陷（如漏水历史、结构问题），成交后被发现，买家可以追究违约责任。

卖家无故违约，买家有以下法律救济途径：

1. 要求全额退还定金
定金存放在经纪行信托账户，卖家无权单方面扣押。买家可通过律师要求退款。如果卖家拒绝配合退款，可向RECO（安省地产监管机构）投诉，或通过法院申请强制执行。

2. 申请”特定履行令”（Specific Performance）
在房地产案件中，法院可以判决卖家必须按合同完成交割——这被称为Specific Performance（强制履行）。这在房产案件中是可行的，因为每套房子都被视为”独一无二”的，金钱赔偿不一定能弥补。

3. 追索损失赔偿（Damages）
如果买家已经找到替代房屋，但成交价比原合同高，可以向违约卖家追索差价。例如：原合同$100万，因卖家违约被迫以$110万购买类似房屋，可以索赔$10万差价，以及法律费用和其他合理损失。

4. 索偿其他直接损失
包括：已支付的验房费、贷款申请费、律师费、已缴纳的锁定利率费用（Rate Hold Fees）等。

Arthur 的实操建议

预防胜于补救。签APS时，以下几点能大幅降低日后纠纷风险：

确保条款措辞清晰：合同中关于交割日期、附带物品、维修责任等的描述必须具体明确。模糊条款是日后争议的根源。

要求卖家签署SPIS：要求卖家填写并签署Seller Property Information Statement，如实披露房屋已知问题。虽然不强制，但有了SPIS，日后发现隐瞒问题的法律追责更容易。

保留所有通讯记录：与卖方经纪的所有沟通（包括微信、邮件、短信）都应保存。这些在日后纠纷中可能成为关键证据。

聘请合格律师审合同：在条件期内请律师审查APS，尤其是有异常条款或历史翻修记录的房子。律师费远低于纠纷代价。

卖家违约后买家的维权流程

AZ