商业地产

买卖／租赁餐饮物业：一份标准商业租约不会告诉你的那些改建门槛

租或买安省餐饮物业，标准商业租约不会告诉你的五道改建硬门槛：多伦多 Sewers By-law（Municipal Code Chapter 681）要求餐饮场所安装油脂分离器，每四周或油脂固体达罐体液容量 25% 前清掏、记录留存七年；2024 安省建筑法规要求商用排烟系统符合 NFPA 96（独立井道、18 英寸净距、补风与灭火联动断源）；开业前须按《健康保护与促进法》第 16(2) 条通知卫生局，O. Reg. 493/17 第 32 条要求营业每小时至少一名受训食品处理员在场；电气须持牌承包商并向 ESA 申报，燃气须 TSSA 注册承包商；露台上酒牌须市政三部门查验信。附 TI allowance 与 fixturing period 谈判落位。

商铺租给大麻零售店：安省 AGCO 牌照与「离学校多远」的缓冲区规则

商铺能不能租给大麻零售店？据 O. Reg. 468/18，店址距《教育法》定义的学校须至少 150 米（最近点直线测量），市政不得另设距离规则；租客须持 AGCO 双层牌照：经营者牌照 CROL（$6,000/两年）加每店零售店授权 CRSA（$4,000/两年），后者含 15 天公示期，获批后一年内须开业。附房东租约四大条款要点。

环境合规许可证（ECA）：大多数商业买家从没问过的那张运营许可证

买安省商业物业或收购生意，除了 Phase I/II 环境评估，还要问一句：这门生意本身要不要环境合规许可证（ECA）？据安省《环境保护法》第 9 条（空气/噪音/振动）、第 27 条（废物）及《安省水资源法》第 53 条（污水工程），相关运营须持 ECA 或完成 EASR 注册——空气类 EASR 注册费 $2,353，持旧空气类 ECA 的合资格设施须在 2027 年 1 月 31 日前转轨。ECA 不随地契自动转移，换业主须书面通知环境部并附前业主授权信（无费用）。附四步尽调法与 Access Environment 查询指引。

外国买家能买加拿大商业地产吗：NRST 和联邦禁购令为什么管不到这里

外国人（非公民非永久居民）能买安省商业地产吗？能。据安省财政部，25% NRST 只适用于含 1 至 6 个单元的住宅用地，商业、工业、农业用地及 6 单元以上多户住宅楼均不适用；联邦禁购令只禁 3 单元以内的住宅物业（4 单元以上不禁），现行法定失效日为 2027 年 1 月 1 日。商业买家真正要过的是 FINTRAC 受益所有权披露（25% 门槛）、律师尽调与商业贷款三道关。附混合用途物业灰色地带解析。

卖家是一家 Numbered Company：交割前不查 Writ of Execution，你可能替它的官司买单

向 Numbered Company 卖家买商业物业，交割前必须做执行令（Writ of Execution）搜索。据安省《Execution Act》第 9(1) 条，执行办公室可查封变卖执行债务人名下土地；执行令一经执行办公室收到即约束该公司名下所有相关地块，且据《Rules of Civil Procedure》Rule 60.07 有效期六年可续期。本文讲透执行令如何附着于产权、律师如何在全省 49 个执行办公室搜索、以及查到未清执行令时的三条处理路径。

交割后才寄到的地税补单：商业物业买家为什么要在合同里留一笔税款 Holdback

安省新建/新改建商业物业交割后常收到 MPAC 补充与漏评地税单（supplementary / omitted assessment）：交割时往往只评了土地，一两年后补评建筑，据《评估法》s.34 补评追当年、s.33 漏评可回溯当年加前两年，评估值涨幅达 5% 或 1 万加元以上即触发。本文讲清机制、谁承担，以及如何在 APS 里设税款 holdback 保护买家——金额怎么估、由谁托管、释放条件与长停日。

买下商铺连生意一起接手：卖家的竞业禁止条款真能拦住他隔壁重开一家吗

连生意带物业一起收购时，卖家的竞业禁止条款（non-compete）才是真正拦住他隔壁重开的工具——产权证做不到。本文讲清合理的地理半径、期限、业务范围怎么界定才可执行，法院为何对商业出售语境比雇佣语境宽松（据加拿大最高法院 Payette v. Guay 2013 SCC 45、Elsley 1978、Shafron 2009 SCC 6），以及怎么在 APS 里写实并与商誉分配挂钩。

连生意带物业一起买：购买价格怎么分摊，比标价本身更影响你交多少税

连生意带物业一起买卖时，购买价格分摊（purchase price allocation）比总价更影响税负。据加拿大《所得税法》s.68，税局可推翻不合理分摊；商誉自2017年起并入 Class 14.1 按 5% 折旧，建筑 4%、设备 20%、土地 0%、存货即时抵扣。分摊直接决定买家可折旧的 CCA 基数与卖方的追回（recapture）与资本增值。资本增值计入率维持 50%（2024年提议升至三分之二已于2025年3月21日取消）。