新建出租公寓的 GST 能 100% 退回吗？联邦 PBRH 退税谁能拿、怎么算

2023 年 9 月起，专门建来出租的多单元住宅楼，可以把 GST（或 HST 的联邦部分）整笔退回、没有金额上限——但门槛不在税率，而在这栋楼长什么样、拿来干什么、什么时候动的工。

我是 Arthur Zhao，多伦多地产经纪。一栋刚封顶的出租公寓楼，业主拿到一叠建造发票，上面每一张都列着 HST——他想弄清一件事：这笔税是沉下去的成本，还是能拿回来的现金流？2023 年 9 月起，联邦对「专门用于出租的新建住宅楼」开了一道 100% 退税的口子，安省的省级部分也跟着退。但这道口子的门槛不在税率，而在这栋楼长什么样、拿来干什么、什么时候动的工。这篇文章把「谁能申请、什么项目合格、时间窗、哪些房型被排除、安省怎么处理」讲清楚——具体到你的项目是否合格，请与你的会计师或税务顾问确认。

先把答案说清楚：PBRH 退的是什么、退多少

普通的新住宅出租物业退税（NRRP）针对的是买来或建来长期出租的住宅，退的是 GST 或 HST 联邦部分的一部分——最高 36%，而且这笔退税会随单位公允市值上升而递减：公允市值到 35 万加元开始缩水，到 45 万加元 就归零。PBRH 退税是 2023 年 9 月新加的一档：对专门建来出租的多单元住宅楼，把这笔退税一次提到联邦部分的 100%，并且没有公允市值门槛、不递减。同一栋楼，普通 NRRP 可能只退一小截，PBRH 则把联邦部分整笔退回。

两档退税摆在一起看：普通 NRRP vs PBRH

合格要同时过哪几道门

PBRH 不是「新建出租就自动有」。它要求这栋楼同时满足房型、用途和时间三方面的条件，缺一不可。下面把三道门逐个拆开——注意这些是并列条件，不是先后步骤。

门槛一：得是「多单元」的出租住宅楼

据 CRA 页面，合格的多单元住宅楼要满足两条路径之一：一是至少有 4 个住宅单位，且每个单位都各自带独立厨房、独立浴室、独立起居区；二是有 10 个或以上住宅单位。换句话说，「4 个真正独立的单元」和「10 个以上单元」是两把不同的钥匙，满足任一把即可。这也解释了为什么单套 condo、单户住宅这类拿不到——它们本身不构成这样一栋多单元出租楼。

门槛二：九成单元用于长期自住出租

光是单元数够还不行。CRA 要求这栋楼 90% 的住宅单位，用于「作某些免税供应」——也就是把单元长期租给个人作为其居所（place of residence），而不是拿去做短租、酒店式经营或其他非免税用途。这条把 PBRH 锁定在「长期出租住房」这个政策目标上：它奖励的是真正拿来给人长住的出租楼，不是短炒或短租物业。

门槛三：落在开工与完工的时间窗内

据 Excise Tax Act 第 256.2(3.1) 条，这栋楼（或加建部分）的建造、或最后一次实质性翻新，要在 2023 年 9 月 13 日之后、2031 年之前开工，并在 2036 年之前实质完工。三个日期是三道各自独立的闸，任何一道没卡住都不行——尤其「开工日」和「完工日」是两个不同的时点。

旧楼改建、加建怎么算

同一时间窗也适用于两种「不是从零盖新楼」的情形。一是改建（conversion）：把办公楼等非住宅物业改成住宅楼时，据 CRA，该物业须在 2023 年 9 月 13 日当天已经存在、当时不在建、且此前未被用作住宅楼。二是加建（addition）：在既有楼上加建时，加建部分本身要满足 4 个以上独立单元或 10 个以上单元；并且加建部分的 90%、以及整栋楼合计的 90%，都要用于长期自住出租。

哪些房型明确拿不到 PBRH

据 CRA，PBRH 退税不适用于下列几类：condo 单位、单户住宅（single unit housing）、duplex、triplex，以及虽自有、但位于租赁土地上或住宅拖车营地（residential trailer park）内的房屋。要提醒的是：拿不到 PBRH 不等于什么都退不了——这几类里符合条件的，仍可能申请普通 NRRP退税（受 36%、45 万加元递减那套规则约束）。两项退税是不同的东西，别混为一谈。

安省的省级部分：联邦退完，省级再退一层

PBRH 里说的「100%」，退的是 GST 或 HST 的联邦部分（对应 Excise Tax Act 第 165(1) 条）。在安省，HST 总税率是 13%，其中联邦部分（GST）为 5%，其余为省级部分。据 CRA，符合联邦 PBRH 条件的 purpose-built rental，在安省还可以额外退还 HST 省级部分的 100%（纽芬兰与拉布拉多、新斯科舍同样是省级 100%）。两层叠加的效果是：安省一栋合格的新建出租楼，联邦部分与省级部分都能整笔退回。

怎么申请、账要留多久

据 CRA，多单元项目申请 PBRH 用表 GST524，加上补充表 GST525（Co-op and Multiple Units 补充表），再附上相应的省级附表；可以通过 CRA 网上账户在线提交。相关记录须保存 6 年（自相关年度结束起算），以备日后核查。

别和这几样搞混

一，公共服务机构（PSB）二选一：可申请 PSB 退税的机构，PSB 退税与 PBRH 退税只能选一项、不能两个都拿；符合条件的住房合作社（housing co-op）也可以申请 PBRH。二，普通 NRRP 有公允市值上限：普通 NRRP 的联邦部分要求单位公允市值低于 45 万加元；即便因公允市值到 45 万而拿不到联邦 NRRP，安省的省级 NRRP 部分仍可能可申请——那是与 PBRH 不同的另一件事。三，安省另有一项临时的「Ontario enhanced new residential rental property（ENRRP）rebate」，是普通安省 NRRP 之外的另一项不同退税；其具体金额与条件请以 CRA 页面和你的会计师为准，本文不展开。