商业贷款和住宅贷款差在哪：首付、DSCR、摊还年限、是否 recourse
住宅贷款看你个人收入，商业贷款看这栋楼自己能不能养活自己。首付更高、审的是物业的现金流，游戏规则完全不同。
商业贷款和住宅贷款最大的区别是什么？
最大区别是审批看谁：住宅贷款主要看你个人收入和信用（GDS/TDS 比率），商业贷款主要看物业本身能不能养活债务——用 DSCR（债务偿付比率）= 净营运收入 NOI ÷ 年还款额衡量，A 类贷款机构一般要 1.20–1.25x 以上（CMHC MLI Standard 允许 1.10x）。此外商业贷款首付更高（通常 20–35%、成数 65–75%）、摊还多为 15–25 年、常常带 recourse（个人担保）。据 LendCity / CMHC（2025）。
来源：LendCity（2025）/ CMHC / 加拿大商业贷款惯例
我是 Arthur Zhao。买惯了自住房的客户第一次碰商业贷款，常被三件事惊到：首付要三成、银行问的不是我工资多少而是这栋楼租金够不够还贷、还要我个人签字担保。这不是银行为难你，是商业贷款的底层逻辑完全不同——它借钱给「这栋楼的现金流」，你个人只是兜底。搞懂这套逻辑，你才知道一笔商业物业该怎么算得过来账。
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审批逻辑：从「你」变成「这栋楼」
首付更高、成数更低
摊还更短、常常 recourse
💡 商业贷款没有住宅那套统一的「压力测试」，但每家机构会用自己的 DSCR 覆盖标准来卡你——本质上就是它的压力测试。所以买商业物业，先别问「我能批多少」，先算清楚这栋楼的真实 NOI（把空置率、管理费、维护储备都算进去），NOI 撑不起 DSCR，再高的首付也批不下你想要的贷款额。
别忘了额外的尽调成本
商业贷款审批还会要求一批住宅贷款没有的东西：独立的商业评估（appraisal）、环境尽调（Phase I ESA，尤其工业/加油站/干洗等历史用途）、以及更重的律师和承诺费。这些是几千到上万的前期成本，要在做预算时就算进去。物业环境有问题（比如土壤污染），贷款方可能直接不批——这也是商业尽调里环境报告分量很重的原因。
常见问题 FAQ
商业贷款首付一般要多少？
常规商业物业通常要 20–35% 首付（成数 65–75%）。自用物业（业主自用≥51%、财务强）可更高成数；5 单元以上多户住宅走 CMHC MLI Select 首付可更低，既有多户收购 CMHC 一般约 15%。据 LendCity（2025）。具体以机构审批为准。
DSCR 是什么，要达到多少？
DSCR（债务偿付比率）= 物业净营运收入 NOI ÷ 年还款额，衡量物业现金流能否覆盖债务。A 类机构一般要 1.20–1.25x 以上，CMHC MLI Standard 可低至 1.10x，现金流越强（1.30+）利率越好。据 LendCity（2025）。
商业贷款为什么要我个人担保？
因为多数小型商业贷款是 recourse（有追索权）：物业现金流不够还时，贷款方可以追索你的个人资产，所以要个人担保兜底。只有大型、机构级的优质交易才可能做到 non-recourse。签之前看清担保范围和是否可随时间递减。
商业贷款有住宅那样的压力测试吗？
没有统一的联邦压力测试，但每家机构用自己的 DSCR 覆盖标准来卡你——那就是它的压力测试。买之前先算清物业真实、保守的 NOI，NOI 撑不起要求的 DSCR，首付再高也批不到你要的额度。
商业贷款除了首付还有哪些前期成本？
商业评估、环境尽调（Phase I ESA，尤其工业/加油/干洗等历史用途）、更重的律师费和贷款承诺费，合计可能几千到上万。要在预算里预留。环境有问题（如土壤污染）贷款方可能直接不批，所以环境报告在商业尽调里分量很重。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · CLHMS & GUILD Elite · REAIS
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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