楼花首付怎么交、被Tarion保多少：从付款表到开发商破产，我替客户算过的那笔账

二手房只有一笔定金（deposit），楼花不一样——它是分期首付，按时间表一笔笔交，每笔都有固定日期，写在Agreement of Purchase and Sale里。这是楼花和二手房最根本的现金流区别。

GTA市场上常见的一种典型节奏（注意：这是行业惯例的区间，不是法律规定，每个开发商、每个项目都不一样）：

• 签约时（on signing）：约 5%
• 30天内：再约 5%
• 90 / 180 / 365天等节点：各约 5%
• 入住（occupancy）前：累计到约 15%–20%

我提醒客户的是：别只看「20%首付」这个总数，要把每一笔的具体日期和金额抄进自己的日历。楼花从签约到交房常常要三到五年，到时候你能不能按表拿出钱，决定了你会不会违约。

你交的支票不是直接给开发商花的。依《Condominium Act, 1998》，公寓楼花的存款必须由指定信托人（通常是律师）放进独立的信托账户。这一层是法律强制的，不靠Tarion。

那Tarion管什么？Tarion是第二层兜底：万一存款没被正确放进信托、或开发商该退却不退，Tarion对公寓单独提供最高 $20,000 的存款保护（据 Tarion 2025，外加有限的已累计利息）。

关键问题：你交的常常远超 $20,000。超过的部分怎么办？答案是——开发商若想在大楼注册前把这些钱拿去盖楼，必须先买「超额公寓存款保险（ECDI）」，由信托人持有。换句话说，超出 $20,000 的保护不来自Tarion，而来自这张ECDI保单。所以签约时值得让律师确认：这个项目有没有ECDI，覆盖到多少。

独立屋（freehold，含联排镇屋等）的Tarion存款保护和公寓是两套规则，而且额度高得多。对于 2018年1月1日及之后 签约的：

• 售价 ≤ $600,000：存款保护 最高 $60,000
• 售价 > $600,000：按售价的 10% 计算，封顶 $100,000

（2018年1月1日之前签的旧合同，上限是 $40,000。）以上额度据 Tarion（2025）。

为什么独立屋保得比公寓多？因为独立屋的存款通常不强制信托，风险敞口更大，所以Tarion的直接保护额度更高来补这个缺口。买独立屋楼花的客户，我会按这两档先帮他算清「最坏情况下能拿回多少」。

二手房（resale）的定金逻辑完全不同：你的定金交给挂牌方的地产经纪brokerage，放进它受监管的房地产信托账户（real estate trust account），通常是合同金额的固定一笔（GTA常见为成交价的约5%），交易完成时计入首付。

核心区别有三：

• 谁持有：二手房是受RECO监管的经纪信托账户；楼花是律师信托（公寓）或可能直接给开发商（独立屋）。
• 保护机制：二手房靠RECO的消费者存款保险；楼花靠Tarion + ECDI，且有上述明确上限。
• 时间风险：二手房定金只锁几周到几个月；楼花首付要在开发商账上躺三到五年，风险敞口长得多。

一句话：二手房的定金更短、更标准、更受经纪监管框架保护；楼花的首付更大、更长、保护有上限——所以做尽职调查的力度也该不一样。

• 这是公寓还是独立屋？保护规则和上限完全不同。
• 分期首付表：每一笔的日期和金额，我能不能按时拿出来？
• 存款放在谁的信托账户？合同里写明了吗？
• 公寓项目有没有ECDI？覆盖到我交的总额了吗？
• 独立屋：我打算在45天内通知Tarion吗？
• 开发商的Tarion注册状态、过往项目记录、HCRA持牌情况查过没有？

这些不是吓唬人，是把「最坏情况能拿回多少」算在前面。楼花本身没问题，怕的是你不知道自己的钱受保护到哪一条线。