高利率时代教会加拿大买房人的几件事：续约潮、压力测试与缓冲垫

我先把这轮利率的来龙去脉讲清楚，因为它是后面所有教训的背景。据加拿大央行（Bank of Canada, 2025）公布，政策利率在2022至2023年连续加息，最高升到 5.00%，并在这个限制性水平上维持了一段时间；从2024年夏天起，央行又连续降息九次，到2025年底降到 2.25%。

问题在于，很多在2020至2021年买房的人，是在政策利率低于1%的环境里签的五年固定约。他们当时的月供是按超低利率算的。利率绕了一大圈回来，并不等于这些人的成本回到了原点——他们的合约利率要到续约那一天才会重新定价。这就引出了这一代买房人最该记住的一个词：续约潮。

二、续约潮：约60%房贷在2025至2026年重新定价

据加拿大央行（2025年7月研究笔记）测算，约60%的在贷房贷将在2025至2026年续约。对持有五年固定利率、从疫情期低利率续约的借款人，平均月供相比2024年12月可能上升 15%至20%。

但同一份研究也给出了另一面：持有浮动利率且浮动月供的借款人，平均月供反而可能下降约5%至7%，因为他们在加息周期里已经一路承受了上涨，如今降息让他们先一步受益。这说明压力的分布很不均匀——真正的痛点集中在那些当年锁定超低固定利率、现在第一次面对重新定价的家庭。

这是我最常需要纠正的误解。央行政策利率降到2.25%，不代表你的五年固定约续约时利率就回到2021年的水平。你2021年的合约利率可能是1.x%，而2025至2026年的五年固定通常在3.x%至4%区间。降息缓解的是最坏情况，不是让你回到原点。 续约前请用真实的续约利率重算月供，而不是用记忆里的旧数字。

三、压力测试不是刁难，是替你预演加息

很多人买房时把压力测试当成障碍。但高利率时代证明了它的价值。据加拿大金融机构监管局（OSFI, 2025）规定，未保险房贷的最低合格利率（MQR）为 5.25% 与合约利率+2% 二者取其高。换句话说，它逼着你按一个比实际更高的利率证明自己供得起。

2022年那波急速加息真正落地时，正是这条规则让一部分人没有在续约时被直接击穿。需要留意的一个更新：据OSFI（2024年11月），自2024年11月21日起，未保险房贷在原贷款机构直接转约（straight switch）续约时，不再强制套用规定的MQR——这给续约换贷的人留了一点空间，但新买房、加按、换机构仍受压力测试约束。

四、固定 vs 浮动：没有对的选择，只有扛得住的选择

这一轮把固定和浮动的真实代价都摆上了台面。选浮动的人在2022至2023年加息时月供节节攀升，承受了即时的压力；选固定的人当时安稳，但把风险推迟到了续约那一天。两种都不是免费的——区别只是你在什么时候付出代价。

我给客户的框架很简单：浮动适合现金流有冗余、能扛短期波动、心理承受力强的人；固定适合预算紧、需要确定性、经不起月供突然跳涨的人。关键不是预测利率走向（没人能持续预测对），而是诚实评估自己哪一种风险扛得住。

五、缓冲垫与负担能力：这一轮最贵的一课

如果只能记住一条，就是这条：买房时别把月供顶到收入的天花板。央行（2025）的研究也提到，延长摊还年限、动用房屋净值等手段能在续约时缓冲一部分涨幅——但这些是补救，不是计划。

真正稳的家庭，是当初就给自己留了余地的：月供占税前收入的比例没顶满、手上有几个月的应急金、续约涨20%也不至于动摇生活。高利率时代没有惩罚买房的人，它惩罚的是把财务绷到极限、没有任何缓冲的人。

Q: 加拿大政策利率这几年到底怎么走的？

据加拿大央行（2025），政策利率在2022至2023年连续加息至最高 5.00%，维持了一段时间后，从2024年夏天起连续降息九次，到2025年底降到 2.25%。简单说就是先快速升、再逐步降，绕了一整圈。

Q: 我2021年低利率时买的房，续约会涨多少？

据加拿大央行2025年7月研究笔记，持有五年固定利率、从疫情期低利率续约的借款人，平均月供相比2024年12月可能上升约15%至20%。具体数字取决于你的合约利率、余额和续约时的市场利率，续约前务必用真实利率重算。

Q: 房贷续约还要做压力测试吗？

看情况。据OSFI（2024年11月），自2024年11月21日起，在原贷款机构直接转约续约的未保险房贷不再强制套用规定的最低合格利率（MQR）。但如果你换贷款机构、加按或新买房，压力测试仍然适用——MQR为5.25%与合约利率加2%二者取高。

Q: 现在利率降了，是不是该选浮动？

这是一个关于风险承受力的问题，不是预测题。浮动月供会随央行决议波动，适合现金流有余、能扛短期上涨的人；固定提供确定性，适合预算紧、需要月供稳定的人。注意：以上是判断框架，未来利率走向属于展望（outlook），任何机构都无法保证。

Q: 怎样判断自己买的房会不会在续约时出问题？

用一个简单测试：假设续约时月供涨20%，你的生活会被打乱吗？如果会，说明当初月供占收入比例太高、缓冲不足。稳健的做法是月供不顶满收入上限、留出几个月应急金，让续约涨幅在可承受范围内。