$3M+ 物业不是 '所有豪宅都在跌'。区域差异极大——Forest Hill 韧性、Bridle Path 稀缺、Mississauga 西部疲弱。
🏘️ 第三梯队：Markham / Richmond Hill / Aurora 高端区
Markham Bayview (Cachet / Unionville) — -2% YoY
2018-2022 受华人新移民资金推动暴涨，2023-2025 回调明显。Bayview Glen / Bayview Hill 等街区 inventory 较多，买家挑剔。
2026 触底信号：高端 $4M+ 房源开始有多 offer (2025 是单一 offer 为主)。
Richmond Hill (Bayview / South Richvale) — -1% YoY
类似 Markham 但 South Richvale 仍有 Italian / 老华人豪宅基本面，抗跌性比 Cachet 强。Bayview Hill (Richmond Hill 这边) 公校学区强，恢复较快。
Aurora (Bayview Wellington / Hills of St. Andrews) — +3% YoY
少数上涨明显的高端区，因为 (a) 新房比例高，(b) 老钱本地买家比例高，(c) 通勤改善 (Aurora GO + 404 extension)。
🌅 第四梯队：Mississauga 高端 / Vaughan / Burlington
Mississauga 西部 (Lorne Park / Mineola / Port Credit) — -8% YoY
跌幅最大的豪宅区。原因：(a) 2021-2022 涨幅过大（很多 $2M 房子涨到 $4M+），(b) 当地高净值买家流失（移民去 Oakville 或 美国），(c) 库存累积（年成交比 2022 多 30%，需求没跟上）。
Vaughan (Kleinburg / Maple) — -3% YoY
Kleinburg 仍有意大利 old money 支撑，但 Maple / Vaughan 中心新建项目竞争激烈。
Burlington (Roseland / Tyandaga) — -2% YoY
没有 Oakville 的品牌效应，buyer pool 更小。但 ‘value play’ 信号——同样大房子比 Oakville 便宜 15-20%。
买家结构变化：谁在买 2026 GTA 豪宅
TRREB Q1 2026 数据 + 我的客户观察：
- 本地 high-income 专业人士 (医生 / 律师 / IB / Tech) — 占比从 2022 的 45% 升到 2026 的 58%
- 本地老钱代际转移 (家族财富给下一代) — 占比 ~ 15%
- 海外华人买家 — 占比从 2022 的 22% 降到 2026 的 10%（NRST + 利率 + 资本管制）
- 美国 cross-border 投资者 — 占比从 2022 的 3% 升到 2026 的 8%（CAD-USD 汇率有利）
- 移民安省的多伦多回流家庭 — 占比 ~5%
- 其他（开发商收储 / 投资基金）— ~4%
2026 GTA 豪宅市场不是 ‘涨还是跌’ 的问题，是 ‘old money 区韧性强、new money 区调整中’ 的两种逻辑同时存在。 如果你买 Forest Hill / Rosedale / Lawrence Park 这种学区 + 历史 + 稀缺的房子，买力强劲；如果你买 Mississauga 西部 / Cachet 这种 ‘价格涨快’ 的新豪宅区，2026 是相对买家强势的窗口。
影响 2026-2027 走势的 3 个变量
NRST + Vacancy Tax 政策
CAD-USD 汇率
买卖建议（按身份）
🛒 高端买家
- Old money 区 (Forest Hill / Rosedale)：库存少，要快，不要 lowball offer——你的 leverage 在 sale-to-list 102% 的市场里不存在
- 第二梯队 (Lawrence Park / Oakville)：buyer market，可以 patient + lowball 3-5% 试探
- 第四梯队 (Mississauga 西部 / Cachet)：买家市场最明显，可以 lowball 8-12%，库存多挑选范围大
💰 高端卖家
- Forest Hill / Rosedale：现在可以挂，市场韧性强
- 第二梯队：定价务实，留出 3-5% 议价空间。staging 重要
- 第四梯队 (Mississauga 西部 / Cachet)：除非急用钱，建议 hold——市场已经 oversold，2027 大概率回升
ℹ️数据来源说明：本文 $3M+ 数据来自 TRREB MLS+ 系统、Sotheby’s International Realty 2025 Top-Tier Report、本人 12 年 200+ 高端 listing 实操观察。区域 YoY 数字按 12-month rolling 调整，避免单季异常值。
豪宅买家最常问的问题
Q.$3M+ 算豪宅吗？真正豪宅是什么价位？
A.定义因区域而异。多伦多市场上 TRREB 通常以 $3M+ 作为 ‘luxury’ threshold（约 0.5% 的成交量）。Sotheby’s International Realty 用 $4M+ 作为 ‘top-tier’ 起点。$10M+ 是 ‘ultra-luxury’ (年成交全多伦多 ~30 套)。
Q.Forest Hill 学区是不是 only public school？
A.Forest Hill 的核心是 (a) 公校 Forest Hill PS / Forest Hill CI，(b) 离 UCC / BSS / Havergal / Royal St. George’s 这些私校近。不是公校学区好，是私校通勤好 + 同学家庭社交圈。多数 Forest Hill 家庭去私校。
Q.Bridle Path 真的是 '加拿大最贵街区' 吗？
A.看怎么算。Bridle Path / Park Lane Circle / Old Forest Hill Road 是 ‘最大单价’ 街区 ($10M-$50M 物业不少)。但 ‘最贵的平均房价’ 是 Forest Hill (因为 Bridle Path 物业 lot 大房少)。Bridle Path 是 ‘showcase’ 街区，Forest Hill 是 ‘community’ 街区。
Q.外籍买家现在还能买 GTA 豪宅吗？
A.能，但额外税重。NRST 25% (Non-Resident Speculation Tax) 适用所有 non-resident 购买安省住宅。Toronto Vacant Home Tax 1% 对非自住进一步增加成本。Effective tax burden 约 26-27%。所以 2024-2026 外籍买家结构性减少。
Q.豪宅 mortgage 怎么做？银行怎么 underwrite？
A.$3M+ 物业 mortgage 需要 down ≥ 20%（uninsured，所有豪宅都是），通常 25-35% 实际 down。Banks 对 $3M+ 物业的 underwrite 更严：(a) income verification 更详细，(b) 多 source of income 要分别 verify，(c) appraisal 通常需要 2 个独立 appraiser。Private banking 客户（家庭资产 $10M+）可以走 wealth management 渠道，rates 谈判空间更大。
Arthur Zhao
Real Estate Broker · FRI · ABR · SRS · PSA · MCNE · E-PRO · GUILD Elite
VP & Branch Manager, Bay Street Group Inc.
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