Ontario · 买房流程与攻略

📋 TL;DR — 3句话读懂本文

安省经纪行业受REBBA（Real Estate and Business Brokers Act）规管，2023年更新为TRESA（Trust in Real Estate Services Act）。一旦你成为经纪公司的客户（买家代理关系可以先口头建立，Buyer Representation Agreement（BRA）最迟要在你出 offer 之前落成书面），TRESA 的《道德守则》要求经纪促进并保护你的最大利益（第 8(1) 条）、未经你书面同意不得向第三方披露你的保密信息（第 12 条）；《一般规定》还要求经纪向你披露交易相关的重要事实（O. Reg. 567/05 第 22.1 条）。此外，按普通法，代理关系本身也让经纪对你负有 fiduciary duty（受信义务）。综合起来，具体包括：

忠诚义务（Loyalty）：经纪必须将买家利益置于自身利益之上；保密义务（Confidentiality）：不得将买家的预算上限、urgency等信息透露给卖方；全面披露义务（Full Disclosure）：必须告知买家所有已知的与物业相关的重要信息；尽职尽责义务（Diligence）：积极寻找符合买家需求的房源。

理解这个结构非常重要：买家经纪通常从卖方那里获得佣金，比例一般是成交价的1%–2.5%（由卖方listing时确定）。这意味着：成交价越高，经纪佣金越高；快速成交比长期找房对经纪更有利；如果经纪同时代表买卖双方（multiple representation），利益冲突最为严重。

TRESA 第二阶段（2023 年 12 月 1 日生效）要求代理协议写明佣金的计算方法以及可能变动的情形；经纪在 multiple representation 情况下，必须先向每位客户披露、再取得每位客户的书面同意。但实际上，很多买家并不仔细阅读这些文件。建议：在签署任何文件前，直接问经纪”你在这笔交易中能拿到多少佣金？有没有additional incentive？”

很多买家认为经纪的职责就是帮你压到最低价，但这是一个误解。最大利益（best interest）是一个综合判断，包括：以合理价格买到符合需求的房子、在竞争激烈的市场中不因过度压价而失去机会、确保条款保护（inspection条件、deposit安排等）、交房后不出现意外问题。

在多offer竞价的情况下，一味压价可能让你错过好房子——这对你的长期利益是损害。真正有经验的经纪会告诉你市场价值是多少，帮你做出有依据的决策，而不是只说”能压就压”。

以下行为是经纪未能履行fiduciary duty的红旗信号：催促你快速出offer而不提供充分的comparable分析；不告知你物业的已知问题（如曾经水浸、结构修缮历史）；推荐你使用某个律师或inspector而不解释原因；在你表达预算上限后，继续推荐超出预算的房子。

保护自己的方式：要求经纪提供书面的CMA（Comparative Market Analysis）支持每一个offer价格；自己独立研究sold price数据（TRREB网站公开）；对于inspector和律师，自己做独立筛选。

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