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卖房佣金到底怎么从成交款里划走？——它不是一份单独的文件，而是你签 offer 那一刻就已生效的一句话

卖家常以为佣金是成交后另外「付」的一笔钱，其实你在签下 offer 的那一刻，就已经不可撤销地指示了自己的律师从卖房款里先扣。它不是一份单独签的文件，而是印在 OREA Form 100 里的一句话，外加一层经纪行之间的佣金信托协议。地产经纪 Arthur Zhao 拆开这两层机制、13% HST 怎么算，以及为什么佣金比例可议、但「先扣后给」的顺序不可议。

卖乡下带井水和化粪池的房子：卖家真正的义务，藏在你持有它的每一天里

卖乡下带私人井、化粪池的房子，卖家到底有什么义务、该不该先自测？很多人以为义务是「先检测再披露」，其实安省对卖家最硬的要求写在 R.R.O. 1990 Reg. 903：持有期间持续维护水井（s.20）、套管高出地面合规（40 厘米规则）、不再用的老井必须立即依法废弃（s.21）。化粪池则归 Building Code 管，设计流量超每日 10,000 升的另归《安省水资源法》，是否有强制维护检查取决于物业所在地，卖房本身不触发。地产经纪 Arthur Zhao 讲清卖家侧的三层义务、先自测的利与弊，以及挂牌前该自查什么。

父母保留了「终身居住权」，房子要卖谁说了算？——安省 life estate 卖房全解

很多父母把房产过户给成年子女，同时在契约里保留了自己的终身居住权（life estate）——父母是终身权人、子女是剩余权人。若干年后要卖房，问题来了：谁说了算？答案有两层：正常情况下两个权益必须合并、双方同签才能交出干净的 fee simple；真谈崩了，安省有一部至今仍现行的《Settled Estates Act》，可向高等法院申请出售。地产经纪 Arthur Zhao 把这两层、以及为什么它和「共有产权」「Partition Act 强制分割」完全是两回事，一次讲清。

把房子长期挂 Airbnb 经营后再卖，会不会被追 13% HST？先看它还算不算「住宅」

把自住或投资房长期放 Airbnb 短租经营后卖出，可能丧失二手住宅的 HST 豁免、在卖价上被追 13% HST。安省地产经纪 Arthur Zhao 讲清关键：不是「上过 Airbnb 就要交税」，而是当这套房变成税法上的「类酒店」——all or substantially all 的租约都是连续占用少于 60 天时——才可能不再属于 Excise Tax Act s.123(1) 的 residential complex，从而丧失 Schedule V, Part I, s.2 的卖房豁免。文中区分事实与判断，个案请咨询税务师。

定金卡在信托账户谁都拿不到？安省 Deposit Interpleader 争议解决全流程

交易失败、买卖双方都主张定金归自己，钱卡在经纪公司信托账户里谁都拿不到——怎么办？安省持牌经纪 Arthur Zhao 讲清争议定金的解决程序：为什么 TRESA 下经纪公司无权私自放款、先试 OREA Form 122《相互解除协议》、谈不拢时经纪公司如何依《民事诉讼规则》Rule 43 向法院提起 interpleader（把定金交存法院、由法官裁定归属），以及为什么「定金一定归卖方」是过度简化。费用与时长因案而异，本文为程序科普非法律意见，请咨询安省执业律师。

卖家在交割前突然去世——已签的买卖合同还有效吗，谁来完成这笔交易

卖家在签了买卖合同、交割前突然去世，这笔交易还算数吗？谁来完成过户？安省持牌经纪 Arthur Zhao 拆解这个夹在中间的场景：合同通常不因卖家去世而失效（普通法原则），履约义务转由遗产承担；但能否顺利交割，取决于房子怎么持有（联名走生存者取得、不进遗产）以及要不要等 Certificate of Appointment（probate）。文中含遗产管理税、多受托人须全体签字、买家的延期与定金选项，并附安省官方来源。本文不构成法律意见。

房子上挂着一张没解决的市政整改令，还能卖吗？卖家的披露、买家能不能反悔、交割怎么处理

房子上有一张没解决的市政物业标准整改令（Property Standards Order / Order to Comply），还能不能卖？能卖，但按《Building Code Act, 1992》s.15.2(4)，这张令一旦注册到地契上就随物业走，买家接手后仍要负责整改，且被视为已收到该令。安省总体是买者自负，没有法律强制你主动交代，但被买家直接问、或在 SPIS 卖家披露表上填了，就必须如实，何况买方律师查册基本瞒不住。本文讲清卖家的披露边界、买家在 requisition 期能不能反悔、以及交割前是先整改、降价转手还是做 holdback 的三条实务路径，并以多伦多市法典第 629 章为市政样本。不构成法律意见。

卖房前的烟雾与一氧化碳报警器：安省消防法规到底要求什么，责任在谁

安省没有「卖房前必须装报警器」这条法律。Fire Code（O. Reg. 213/07）把烟雾与一氧化碳报警器的安装和维护义务压在业主身上，且是持续性的。本文讲清法规要求、卖房时它从哪些环节冒出来、以及不合规的罚则量级。