上市过期了还要付佣金？安省挂牌合同里的「保护期条款」（Holdover Clause）讲清楚

保护期条款到底说了什么——先看 OREA Form 200 的原文

很多卖家以为「合同到期了就一了百了」，其实没那么简单。安省标准的 OREA Form 200 挂牌合同里有这样一条（保护期条款，我把核心意思转述）：

• 卖方同意，在上市期结束后的 XX 天内（保护期），只要与任何在上市期内经任何途径被介绍给该房产、或被带看过该房产的人达成购房协议，仍须按原合同约定支付佣金。

注意两个关键词：「经任何途径介绍」（introduced from any source）和「被带看」（shown）。这意味着只要这个买家是在你上市期间因为挂牌经纪的营销、open house、广告或任何渠道接触到你的房子，哪怕成交发生在合同到期之后、哪怕你以为是自己私下卖的，佣金义务依然可能成立。这条不是某个经纪自己加的，而是写进标准合同的条款。

保护期有多长？——可协商，常见 60–90 天，但没有法定上限

这是签字前最该和经纪谈清楚的数字。保护期的长度是可以协商的，并不是固定的。

• 市场常见区间是 60 到 90 天。很多挂牌合同默认填 90 天，但这是可谈的，不是法律强制。
• 安省没有规定保护期的法定上限。理论上只要卖家在充分知情后同意，保护期可以更长——所以这一栏的天数请务必自己看清、自己确认，别让它默认一个对你不利的数字。
• 保护期的天数填在合同里那个空格（XX 天），签字时这一格不是可有可无的细节，而是直接决定你「过期后还被绑多久」。

我的建议：如果你对这家经纪的营销没把握，可以就保护期长度提出协商；如果你打算到期后换经纪或自己再试，更要把这个数字和下面「换经纪」那一节一起想清楚。

「促成原因」（Procuring Cause）——佣金到底归谁的核心逻辑

保护期条款背后的法律逻辑，叫做「促成原因」（procuring cause）。简单说，它回答的是一个问题：这单成交，到底是谁的努力促成的？

• 促成原因指的是「一连串没有中断的因果事件，最终促成了一笔成功的交易」。换句话说，如果买家是因为挂牌经纪在上市期内的营销努力（open house、网络广告、MLS 曝光等）才知道并接触到你的房子，那么即使成交发生在合同到期后，挂牌经纪也可能被认定为「促成原因」，从而有权主张佣金。
• 反过来，如果买家与你的房子完全是在上市期之后、通过和原经纪无关的全新渠道才第一次接触，那么原经纪主张佣金的依据就会弱很多。
• 这也是为什么保护期条款常被称为「经纪保护条款」（broker protection clause）——它的设计初衷是保护经纪已经付出的营销劳动不被白白拿走，而不是为了保护卖家。理解这一点，你才知道签字时自己站在哪一边。

换一家经纪重新上市，会被「双重收佣」吗？

这是卖家最担心、也最容易被误导的一点。假设你和 A 经纪的合同到期、保护期还没过，你又和 B 经纪签了新合同并卖掉了房子——你会不会同时欠 A 和 B 两份佣金？

标准 OREA 合同其实有一条专门防止双重收佣的安排：

• 如果你卖房时是依据一份新的、书面约定向另一家注册经纪付佣金的协议（也就是你重新挂牌给了 B），那么你对原经纪（A）的佣金责任，会按你已经向 B 支付的金额相应扣减。
• 实务上的结果通常是：如果房子没有重新挂牌给新经纪，原经纪可主张原合同约定的全额佣金；如果已经重新挂牌给了新经纪，原经纪通常只能主张差额部分（如果有的话），而不是再收一整份。

所以「换经纪就会被收两份佣金」是个常见误解。但前提是「书面、向注册经纪付佣金的新协议」——如果你是绕开经纪私下卖给一个上市期内被介绍来的买家，那扣减条款不适用，原经纪的全额佣金主张反而最站得住。

保护期条款不是用来吓你的，而是要你看懂后再签。在签 OREA Form 200 之前，我会让客户逐项核对：

• 保护期天数（那个 XX）：到底填了多少天？60、90 还是更长？这一格自己确认，别默认。
• 要求一份「被介绍买家名单」：经纪对卖家负有「告知/交代义务」（duty of accounting，受 RECO 约束）。你有权要求经纪提供一份在上市期内被介绍或带看过你房子的买家清单。拿到这份名单，你才知道保护期内哪些买家会触发佣金、哪些不会——这是保护自己的关键一步。
• 看清「换经纪扣减」条款是否在合同里：确认那条防止双重收佣的扣减安排确实写在你这份合同里。
• 谈清楚取消和保护期的关系：保护期条款通常在合同取消后仍然有效（survives cancellation），除非书面明确豁免。所以「我提前取消了合同」不等于「我摆脱了保护期」。

实战建议：上市期一结束，就主动向经纪要那份被介绍买家名单并存档。等到保护期内真有买家上门，你手里有名单，才不会在「这个买家算不算原经纪介绍的」这件事上吃亏。

结合我接触的真实案例，下面三种情形最容易踩坑：

• 情形一：合同到期后，一个 open house 来过的人回来出价了。 这个买家是在上市期内经挂牌经纪带看过的——大概率落在保护期条款里，佣金义务很可能成立。
• 情形二：合同到期后我自己挂 FSBO（业主自售），卖给了一个上市期内看过房的买家。 「我自己卖的」这个理由通常救不了你——只要买家是在上市期内被介绍/带看过，且成交在保护期内，原经纪仍可主张佣金。
• 情形三：合同到期后我换了新经纪 B，B 找来一个上市期内 A 从没接触过的全新买家。 这单的促成原因是 B，且你向 B 付了佣金，扣减条款会让你对 A 的责任相应减少——通常不会被收两份。

每一份合同的具体措辞、保护期天数、是否签过豁免都不一样，上面是一般性梳理，真遇到争议请把合同拿给律师看。

保护期一般是多少天？是法律规定的吗？

不是法律强制的固定值。保护期的长度是签合同前可以协商的，安省市场常见区间是 60 到 90 天，很多 OREA 标准合同默认填 90 天。安省并没有规定保护期的法定上限，理论上只要卖家充分知情后同意可以更长，所以签字时一定要自己看清那一格填了多少天。

合同到期后我自己私下卖掉，还要付佣金吗？

可能要。关键不在于「是不是你自己卖的」，而在于买家是不是在上市期内经挂牌经纪营销介绍或被带看过、以及成交是否落在保护期内。如果两者都成立，标准 OREA 合同的保护期条款会让你仍然欠原经纪佣金。所以私下成交前，先核对这个买家是不是在原经纪的「被介绍名单」里。

我换了一家新经纪重新上市，会同时被两家收佣吗？

通常不会。标准 OREA 合同有防止双重收佣的扣减安排：如果你依据一份向新注册经纪付佣金的书面协议卖房，你对原经纪的佣金责任会按已向新经纪支付的金额相应扣减。实务上，重新挂牌给新经纪后，原经纪一般只能主张差额（如果有），而不是再收一整份。前提是这份新协议是书面、向注册经纪付佣金的。

「促成原因」（procuring cause）是什么意思，为什么重要？

促成原因指「一连串没有中断的因果事件，最终促成成功交易」。它回答的是：这单成交到底是谁的努力带来的。如果买家是因为挂牌经纪在上市期内的营销才接触到你的房子，原经纪就可能被认定为促成原因，从而在保护期内主张佣金；反之，如果买家是上市期后通过全新、与原经纪无关的渠道才出现，原经纪的主张就弱得多。

签挂牌合同前，关于保护期我具体该核对什么？

至少核对四点：一是保护期那一格填了多少天，自己确认别默认；二是向经纪索取一份上市期内被介绍/带看过你房子的买家名单（经纪对你负有受 RECO 约束的交代义务）；三是确认防止双重收佣的扣减条款确实在你这份合同里；四是搞清楚保护期通常在合同取消后仍然有效，提前取消合同不等于摆脱保护期。有疑问就把合同拿给律师看。